法定耐用年数とは？「鉄筋コンクリート造」のマンションの耐久性｜渋谷区で中古マンションの購入をお考えなら株式会社クローバー

▼ 「法定耐用年数」とは？鉄筋コンクリート造など構造による年数の違い
▼ 鉄筋コンクリートの「寿命」とは？法定耐用年数との違い
▼ 鉄筋コンクリート造のマンションを法定耐用年数以外で見極めるポイント
▼ まとめ

法定耐用年数とは？「鉄筋コンクリート造」のマンションの耐久性

資産にもなるマンションの購入を考えていると、「法定耐用年数」という言葉を耳にされているのではないでしょうか。
建物の「寿命」は気になるところですが、実は「法定耐用年数」が、そのまま「寿命」ということではありません。
今回は、「鉄筋コンクリート造（RC造）のマンション」に焦点を絞り、建物の耐久性について考えていきます。

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「法定耐用年数」とは？鉄筋コンクリート造など構造による年数の違い

「法定耐用年数」とは

建物には「法定耐用年数」が定められています。
「法定耐用年数」とは、もともとの用途は減価償却費を計算するためのものです。
一般的に、「耐用年数」といわれることもあります。
減価償却は、固定資産の価値を年ごとに一定のルールで減少させる手続きで、それによって計上されるのが減価償却費となります。
さらに、「法定耐用年数」とはなにかをかみ砕いていくと、「資産を直して使用していくと、新品の時点から利用でできるのはこの年数」という意味を表しています。
鉄筋コンクリート造のマンションをはじめとする、さまざまな建物も、この法定耐用年数が決められています。
法定耐用年数が定められているのは建物に限らず、10万円以上の固定資産に対してです。
そのため身近なところでは、パソコンや車などに対しても、年数が設けられていますよ。
法定耐用年数を超えた場合、その固定資産の価値はどうなるかというと、税務上はゼロという扱いですが、あくまでも税務上であって、実質的な劣化状況などとは異なります。

構造ごとの法定耐用年数

建物においては、「構造」と「用途」の違いによって、定められた年数にも違いがあります。
構造は、マンションをはじめとする建築物の骨組みのことを指します。
それぞれの構造ごとに、法定耐用年数をみていきましょう。
まず、「鉄筋コンクリート造」は「47年」です。
「重量鉄骨造」は「34年」。
「骨格材肉厚が3ミリ以下の軽量鉄骨プレハブ造」は「19年」。
「骨格材肉厚が3ミリ超で4ミリ以下の軽量鉄骨プレハブ造」は「27年」。
また、戸建て住宅などでよく採用される「木造」は「22年」とされています。
法定耐用年数が定められた歴史を振り返ると、1951年にまでさかのぼります。
技術の進化などにもともなって、法定耐用年数は改正を数度繰り返してきました。
現在の年数は、1998年の改正以降、使用されているものです。
実は、改正前の年数は現在よりもの長いものでした。
鉄筋コンクリート造で60年、重量鉄骨造は40年から、現在の年数に短縮されています。
しかし、改正後の年数にフォーカスして構造ごとに比較してみても、「鉄筋コンクリート造」は、もっとも長期に設定されており、現在でも価値の高さを感じさせます。
また法定耐用年数を超えた中古不動産の購入においては、住宅ローンの融資に影響する場合があるともいわれています。
ヴィンテージマンションなどを検討している場合は、法定耐用年数に着目するのもポイントになりそうですね。

鉄筋コンクリートの「寿命」とは？法定耐用年数との違い

実際の「寿命」との違い

減価償却の計算などに利用される法定耐用年数ですが、実際の使用可能な年数とは違いがあると理解しておきましょう。
たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションなら、47年という法定耐用年数が定められていますが、それ以上の年数を超えたマンションも、快適に暮らせる物件が数多くみられます。
「法定耐用年数」と、実際の建物の「寿命」とは違います。
鉄筋コンクリート造の「寿命」であれば、65年以上、あるいは100年以上とも考えられています。
そのため、鉄筋コンクリート造は寿命として取り壊されるケースは少なく、経済的な背景や機能性といった理由から取り壊されることが多いとされています。
また、国土交通省のレポートでは、建物の耐用年数に関して、経済的、物理的な面からの評価のほかに、「期待耐用年数」を設けてはどうかという提言もあります。
期待耐用年数は、普通の使用と手入れをして、十分な性能を発揮できる年数を意味します。
建築技術も発達し、建物を長期にわたって使っていこうという社会的な動きもあり、法定耐用年数だけでなく、実際の寿命も重視されていきそうですね。

鉄筋コンクリート造が「強い」理由

法定耐用年数について知るうちに、なぜ鉄筋コンクリート造の年数が長いのか気になったかもしれません。
鉄筋コンクリート造の骨組みは、コンクリートに、鉄筋の入れた構造です。
この2つの素材が組み合わさった、鉄筋コンクリート造は、それぞれの素材の強みを引き出した構造ともいえます。
わかりやすくいうと、コンクリートは「圧縮されることに強い」素材で、鉄筋は「引っ張る力に強い」素材です。
これらの強みが補強しあって、建物に曲げの力がかかっても鉄筋コンクリート造は高い強度を発揮します。
また、コンクリートが鉄筋をサビから守る役割もはたしています。
通常、空気にふれた鉄は、二酸化炭素などの作用によって酸化し、最終的にサビます。
しかし、コンクリートのなかの鉄筋はアルカリ性の環境の作用でサビず、強度の維持につながっています。
構造の特徴から、鉄筋コンクリート造の耐久性を知ると、マンションにおいてもより長く安心して暮らせそうですね。

寿命は管理次第？

建物本来の寿命を知るうえで、耐久性に影響する要素も知っておきましょう。
ひとつは、「構造」です。
鉄筋コンクリート造については、構造をみても優れた耐久性を誇っています。
また、「立地」も影響する要素といえるでしょう。
たとえば、同じようにつくった建物であっても、直射日光が照らす建物では、外壁の劣化速度は速くなると考えられます。
海のそばの建物には潮風による塩害が見られることなども珍しくありません。
とはいえ、建物に手をかけて、メンテナンスも適切にほどこされていると、築年数を経ているマンションも劣化はゆるやかになっていくでしょう。
必要な修繕計画や点検、大規模修繕が適切におこなわれている「管理状態」であるかも、大切な要素ですね。

鉄筋コンクリート造のマンションを法定耐用年数以外で見極めるポイント

鉄筋コンクリート造のマンションは、法定耐用年数も長く、また構造自体の耐久性にも優れ、長く快適に暮らしやすい建物であることがわかりました。
さらに安心して物件選びをするために、「管理状態」のよいマンションの見極めていくポイントも確認しておきましょう。

ポイント1：修繕積立金

マンションの維持や修繕には、「修繕積立金」による資金も重要です。
適切なメンテナンスで、管理の行き届いた状態にするには、まとまった費用も必要になります。
そのため、マンションを見極めるときに、修繕積立金が適切であるかをポイントにチェックするのも有用です。
安すぎると、修繕に不足が心配されますし、高すぎれば、当然ながら支払う負担が大きくなります。
ひとつの目安として、20階以上のマンションなら1平米あたり206円、15階未満で5000平米未満のマンションなら、1平米あたり218円が参考にできるでしょう。

ポイント2:ホームインスペクションの活用

マンションの管理状態を知るポイントとして、ホームインスペクションの活用もよいでしょう。
ホームインスペクションとは、建築士の資格をもつ専門家がおこなう住宅診断です。
一般的な目線では違いがわかりにくい構造や品質の状態も、専門家による診断がおこなわれれば、結果を理解しやすく、安心感もあります。
費用は数万円ほどですが、見極めには有用です。