マンションの売却を視野に入れたとき、これまで当たり前に支払ってきた管理費が返金されるのだろうかと、ふと思う方がいるのではないでしょうか。
もしくは、滞納してしまっている場合に、滞納していてもマンションを売却することはできるのだろうかと、不安に感じる方がいらっしゃるかもしれません。
この記事では、そもそも管理費とはなにか、マンション売却時に返金されるのか、また滞納したまま売却ができるのかなどについてご説明します。
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まずは、管理費の概要をご説明します。
管理費とは、マンションの共有部分の日常的な管理に関わるものに必要なお金のことで、各戸の所有者から集められています。
具体的には、管理人の人件費、共有部分の清掃費やエレベーターの定期点検の費用、共有部分の電球などの備品の費用、管理組合の運営費など、さまざまな用途に使われています。
一度納めた管理費は返金されない
一度支払った管理費は、たとえマンションを売却しても返金されません。
これは修繕積立金も同様で、一度支払ったものが戻ることはありません。
また、管理費は修繕積立金と違い、積み立てられることはなく、支払った金額は比較的短い期間で使い切られることがほとんどです。
マンションの区分所有者が管理費を支払い続けることで、長期的に安定したマンション管理が可能となっているため、管理費の返金は期待しないほうが良いでしょう。
専有面積に応じて管理費が決定される
同じマンションの区分所有者であれば、全員が同じ管理費を支払っているわけではなく、部屋によって支払う管理費に違いがあります。
管理費は、一般的にはその専有面積によって金額が異なるようになっているため、広い部屋に住んでいれば管理費も高くなります。
住んでいなくても支払い義務がある
所有するマンションに住んでいなかったとしても、所有者が管理費を支払う義務があります。
たとえば、そのマンションを賃貸に出していたり、他の親族が住んでいたりしたとしても、その部屋の所有者が管理費を支払うという決まりです。
同様に、マンションを売却することになり、空き家の状態になっていたとしても、買主への引き渡しがおこなわれるまでは、管理費の支払いは続けなければいけません。
マンションの管理費を滞納するとどうなる？売却できる？
マンションの管理費を滞納すると、マンションを管理する側が困ることになることは想像ができますが、管理費を支払う側にはどういったことが起こるのでしょうか。
なぜ管理費の滞納が起きるのか
そもそも、どういったケースで管理費を滞納してしまうことが多いのでしょうか。
近年も感染症の影響を受けたように、経済状況の悪化などにより、当初は問題なく支払える予定だった管理費の支払いが負担となり、滞納してしまうケースが多いです。
管理費を滞納している場合、住宅ローンの返済も滞ってしまうことが多いようです。
住宅ローンの返済が滞ると、すぐに金融機関から督促状が届きますが、管理費の滞納ではそれほど早くに督促されることはありません。
督促状が来ると早急に対処しようという気持ちになりますが、督促がないと、頭ではわかっていても支払いが後回しになってしまい、気づけば滞納金額が大きくなっていて、さらに頭を抱えてしまう方がいらっしゃいます。
管理費の滞納が続けばどうなる
管理費は、マンションを管理運営していくために必要不可欠なお金です。
そのため、管理費の滞納が続いた場合、マンションの管理側から措置が取られることになります。
管理費を滞納した場合、まずは管理組合から電話や書面で督促されます。
それでも支払われなかった場合、内容証明郵便などで、支払いの請求がおこなわれます。
それでもなお、支払いに応じられないときは、法的措置が取られることになります。
法的措置の内容は、口座の差し押さえや、物件を競売にかけることなどがあります。
もし競売にかけられた場合、売値は相場よりも低い価格になるなど、所有者にとってのデメリットが多くあります。
そこまで事態が悪化する前に、任意売却などを含めた売却方法について、いろいろと検討するとよいでしょう。
滞納したら遅延損害金などが加算される
管理費の滞納が続くと、管理費をまとめて支払えばすべて清算できるわけではなく、追加の支払いが必要となります。
滞納することで遅延損害金などを請求されるだけでなく、もし訴訟や競売に発展した場合、それに要した費用が加算されて、滞納分以上に高額な支払いを求めらることがあります。
管理費を滞納したまま売却できるのか
管理費の滞納が続いている状態で売却すること自体は可能です。
ただし、滞納分がなくなるわけではなく、滞納している分は物件の新しい買主が支払うことが一般的です。
「売却するまでに有していた債権を、新しい買主にまとめて渡した」というイメージです。
そのため、管理費を滞納したまま売却する場合は、契約の前に必ず滞納の事実を伝え、重要事項説明書のなかでも記載する必要があります。
告知を怠ると、買主から賠償責任などを追及される恐れもあります。
買主が、それまでの滞納分を支払うことになるため、その分を販売価格から値引きをすることなどにより、相場より安くなる場合が多いです。
管理費の滞納が長く続くと、管理組合との関係悪化や、近隣住民の間で噂になっていることなどが考えられ、それも不動産売却におけるマイナス要因となります。
そのため、大幅な値下げの交渉をされることは心づもりをしておいたほうがよいでしょう。
管理費値上がり時などがマンション売却のタイミング
マンションの管理費について、ひととおりご説明しましたが、ここからは管理費から見たマンションを売却するタイミングについてご説明します。
管理費の支払いが負担になったタイミング
マンションの管理費を滞納している、もしくは、滞納はしていないけれど支払いを負担に感じているときは、早めにマンションの売却を検討することをおすすめします。
ここまででご説明したとおり、管理費などの滞納が続いた場合、事態は悪くなる一方です。
追いつめられる前に、早めにマンションを売却し、経済的負担の少ない暮らしへとシフトすることが大切です。
管理費の値上がりのタイミング
とくに経済的な問題がなくても、管理費が値上がりするタイミングで、一度売却を検討してみるとよいでしょう。
管理費は、人件費の上昇などのやむを得ない事情で値上がりすることがありますが、場合によっては、計画的な管理がされていないために値上げされることもあります。
「マンションは管理を買え」という言葉もあるほどに、マンションの管理体制は、その後の資産価値を左右する重要なポイントです。
マンション全体が経営難に陥って、管理費の値上げにつながっているのであれば、自分の身を守るためにも、早めに住み替えをしたほうが良いかもしれません。
可能であれば、管理費が上がる前に売却するのが理想的です。
マンション中古市場が活況なタイミング
管理費だけを基準にマンションの売却を考えてよいのか、不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
中古マンション市場が盛り上がり、売却価格が上がっているタイミングで売りたい、と考える方は多いでしょう。
現在、中古マンションの価格は上昇を続けています。
2020年の緊急事態宣言で一時的な落ち込みを見せたものの、その後は回復し、2021年からはふたたび価格が上昇しています。
住宅ローン減税の継続が決定したことや、平均年収と比較して新築マンションの価格が高すぎるなどの事情から、今後も値上がりが続くという見解があります。
コロナ禍でも経済的に安定している層の購買意欲は高く、在宅ワークの普及など、さまざまな生活様式の変化により、住み替えを検討している方も多い状況です。
今後の情勢ははっきりと読めませんが、少なくとも現在は中古マンションの売り時であると言えます。
まとめ
マンションの管理費とはなにか、滞納した場合にどうなるかと、管理費から見た売却のタイミングをお伝えしました。
マンションの管理費は、マンション経営が正常に働いているかを知る指標にもなります。
他にもマンション売却や住み替えに関することは、弊社までお気軽にご相談ください。
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お客様のご要望に真摯にお応えいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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