不動産の売却を本気で検討している人にとってどれくらいで売れるのかは常々頭の中で思い浮かべますが、その空想をリアリティのある実像に変化させるには鑑定が必要になります。
そこで、今回は不動産売却において重要になる不動産鑑定とはどのようなものなのかを解説しつつ、査定とは何が違うのかを見ていきましょう。
具体的に鑑定するときの流れはどのようなものなのかも調べていきます。
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不動産を売却するにはどれぐらいの価値があるのかを正確に知る必要があります。
そのための方法が不動産鑑定です。
しかし、なんとなく想像はできても具体的には何をするのか、その作業内容がわからない方も多いでしょう。
そういった方向けの概要を含めて解説していきます。
不動産鑑定の意味
辞書などに記載してある言葉をそのまま用いると、『今現在の不動産の経済価値を計るための方法』となります。
この経済価値をチェックするには毎年国土交通省により実施されている不動産鑑定士試験を突破した不動産鑑定士か試験の一部に合格した不動産鑑定士補の力が必要になります。
要するに、国が認めた専門家によって不動産が今現在どれぐらいの価値があるのかを調べてくれるのが不動産鑑定になると考えましょう。
ポイントとなってくるのが不動産鑑定士と不動産鑑定士補が『国が認めた専門家』であることです。
つまり、こちらの資格は国家資格になります。
国家資格保持者の不動産鑑定士に評価された不動産は正式書類の不動産鑑定評価書で価値を証明することもできるのです。
不動産鑑定はどういった調査をするのか
それでは次に具体的にどういった作業をするのか、調査の詳細を見ていきましょう。
調査する項目は状況次第で変わってきますが、一般的なものはそれぞれの要因を調査することにあります。
この要因は大きく分けて地域要因と一般的要因と個別的要因の3つに分けられます。
①地域要因
まず、地域要因とはその地域の交通網がどうなっているのか、周辺施設がどうなっているのか、日照条件や気温や標高はどうなっているのかといった情報から精査されます。
②一般的要因
次に一般的要因とはその地域の人口密度がどうなっているのか、地盤や地質がどうなっているのか、その地域の物価や最低賃金などがどうなっているのかといった情報から精査されます。
③個別的要因
最後に個別的要因とは隣り合わせになっている建物の状況がどうなっているのか、築年数はどうなっているのか、建物の構造や耐震性などはどうなっているのかといった情報から精査されます。
こういった要因をチェックして、民間から依頼されたのなら民間評価を行い、国や行政から依頼されたのなら公的評価を行うことになります。
不動産売却を考えている方ならば一般的には民間評価から価値を鑑定してもらう流れになるでしょう。
不動産売却における「鑑定と査定の違い」とは？
売却する上で重要な「鑑定」について見てきましたが、その価値を正確に把握す作業ということは理解していただけたでしょうか。
価値を把握するというのであれば査定でも問題ないのではと疑問符を浮かべてしまった人もいるかもしれません。
しかし、鑑定と査定では大きな違いがあるのです。
その違いをわかりやすく解説します。
鑑定と査定の違い①：法的効力の有無
査定とはあくまでも不動産会社が行っているサービスの一環であり、インターネットを使ってそういったサービスを展開しているサイトに依頼することも簡単にできます。
こういった査定ができるためとても簡単ですが、査定で出てきた価値には法的効力はありません。
法的効力が必要になる不動産鑑定評価書がないといけない場面も確かに存在しているので、きちんと査定と鑑定を使い分ける必要があります。
鑑定と査定の違い②：価格のぶれ幅
鑑定は国家資格がある不動産鑑定士によって行われるため、国による統一基準を用いて価値をチェックしてくれます。
そのため、誰がやっても結果は一緒であり、ぶれ幅はありません。
ところが査定の場合は依頼する不動産会社で蓄積された過去データや物件情報などを加味して査定することになるため、依頼する会社によって上下することもあります。
不動産会社ごとに設定されている独自評価基準が設けられていることもありますが、査定評価額で一応の売り出し価格を設定する人もいます。
売却価格をある程度でも知っておきたい方にとっては査定でも十分ですが、正確な価格を知りたい方にはおすすめできません。
不動産売却における鑑定の流れと依頼するタイミングとは？
実際に不動産鑑定を依頼するにはある程度の流れが存在します。
ここではどのような流れの中で依頼することになるのか、その流れはどのようなタイミングとして発生するものなのかを見ていきましょう。
鑑定の流れ
不動産鑑定が必要になる流れは決まっています。
それは『どうしても価格が知りたい不動産が発生した時』か『法的効力がある正式書類の不動産鑑定評価書が必要になった時』の2種類です。
たとえば、売却を検討している方が自分の持っている不動産の価値がどれぐらいかわからないため、査定ではなく正確な数字を知りたいために依頼するといったケースです。
これは個人ではなく法人の依頼でも用いられます。
後者の法的効力がある正式書類の不動産鑑定評価書が必要とは、税金の申告をするために用いることもあれば監査法人へ見せるための書類として用いられることもあります。
不動産を担保にしてお金を貸し借りする時のもこの不動産鑑定評価書があるとやりやすくなります。
不動産鑑定が必要なタイミング
実際の流れについて解説しましたが、次はその流れはどういったタイミングで発生するのかを改めて調べていきましょう。
個人の場合だとわかりやすいのが財産分与のタイミングでしょう。
親の死去によって相続が必要な時や離婚によって財産分与が必要になると、不動産の扱いについて話し合いになります。
この話し合いで重要なのが、対象となっている不動産が今現在どの程度の価値になっているのかで、これを明確に知ることで誰もが納得する財産分与ができるようになるでしょう。
また、相続をすることで発生する相続税対策としても用いられるケースがあります。
というのも、相続税は対象となる不動産の路線価によって出てくる数値を対象としており、実際の不動産価値と異なるケースがあるのです。
路線価の評価があまりにも高くなっているのなら、一度明確な不動産価値を提示してもらい相続税の申請をし直しましょう。
結果的に相続税が少なくてすむといったケースも出ています。
他にも不動産を担保にする融資を多く受けるために鑑定依頼を行うこともあります。
不動産を担保にして融資をしてもらう時は、融資をしてもらう金融機関が対象となる不動産を独自の評価基準を用いて価値を定めます。
この価値が不動産鑑定評価書の数値よりも低く設定されると融資金額上限も低くなるのです。
こういった事態を避けるためにも不動産鑑定評価書を提出するのです。
まとめ
不動産を売却するためにより正しい数値を知りたいのなら、不動産鑑定士に依頼することが必要であることがわかりました。
特に、財産分与で不動産が対象となっている時は、査定とは違い正確な価値を知ることができる不動産鑑定は必須となります。
今回の記事を参考に、査定と鑑定を必要性に応じて使い分けてみてください。
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