マンションなどの不動産を複数人で所有しているケースを共有名義といいます。
しかし、何かしらの理由で売却が必要な場合もあり、持ち分を売却して共有名義を解消したいというケースもあるでしょう。
そこで今回は、共有名義の不動産を売却する方法や、その際の注意点などをご紹介します。
共有名義の不動産を売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら共有名義の不動産や共有持分とは?
最初に共有名義とはそもそもどのようなことを意味するのか、また共有持分についてご説明していきます。
共有名義の概要
共有名義とは、1つの不動産に対して複数人が所有している状態を意味します。
実際、不動産ははっきりと分割できるわけではないので、持分という割合で共有所有することになるのです。
所有者が一人である単独名義の不動産と違って、共有名義の不動産は全員の同意がなければ売却することができません。
共有持分とは?
共有持分とは、1つの不動産に対して複数人が所有者として登記する共有名義において、それぞれが持っている所有権の割合のことを意味します。
共有名義の不動産でできること
共有名義の不動産でできることをチェックしていきましょう。
不動産の現状を維持するための修繕や、共有している不動産に住むことは単独の判断でおこなうことができます。
この際、共有持分の割合にかかわらず、不動産全体の使用が認められているのがポイントです。
つまり、共有持分が1/3だったとしても、不動産全体を占有して住むことが可能となります。
また、過半数の同意があれば、共有名義の不動産を賃貸で貸し出したり、賃貸借契約書を解除することができます。
リノベーションやリフォームなども、過半数の同意が必要となります。
先ほどもお伝えしましたが、共有不動産を売却する際は、所有者全員の同意が必要となるのです。
過半数の同意、全員の同意などは口約束でも可能ですが、のちのトラブルに発展しかねませんので、書面に残しておくことが必要となるでしょう。
共有名義となるケース
共有名義は複数人が所有する不動産ということはわかりましたが、どのようなケースが考えられるでしょうか。
夫婦の共有名義
共有名義の不動産で多いのは、夫婦の共有名義でしょう。
共働きの夫婦で、収入合算やペアローンを組んだ場合は、購入した不動産は夫婦共有名義となります。
親子間の共有名義
二世帯住宅を建てる際、親子ペアローン、または親子リレーローンを組むことが多いと思います。
その際に、親と子が共有名義の不動産を所有することになるのです。
兄弟や親族との共有名義
相続によって不動産を取得する際、遺産分割をおこない兄弟や親族と共有相続して登記をするという方法があります。
その際に、兄弟や親族と共有名義の不動産を所有することになるのです。
共有名義の不動産を売却する方法とは?
次に、共有名義の不動産を売却する方法をいくつかのパターンに分けてご紹介します。
共有名義のまま売却する方法
共有名義のまま売却する際、さまざまなケースが考えられます。
夫婦共有名義の不動産を売却する際に多いのが離婚です。
離婚したあと、どちらも住まない場合や売却して財産分与する際は、共有名義のまま売却することになります。
また、離婚でなくても家の買い替えの際も、共有名義のまま売却することになるでしょう。
親子間の共有名義、兄弟や親戚で共有名義の不動産に関しても、基本的には売却の際は共有名義のまま売却するのが一般的です。
親子間や兄弟間であっても、トラブルが発生しないように、口頭の同意ではなく同意書を作成して書面を残しておくと良いでしょう。
また、売却の際は、共有名義者全員の身分証明書や印鑑証明などの書類が必要となります。
売却時に名義人全員が集まって売却手続きを進めることが難しい場合は、委任状を作成するという方法もあります。
委任状は、売却手続き開始時と、売却手続きの完了時にも必要です。
委任状に記載する内容としては、氏名や住所、委任する取引内容や日時となります。
共有名義のまま売却するメリットとして、居住用資産の3,000万円特別控除を受けられることです。
たとえば、夫婦それぞれの持分に対して3,000万円までの利益であれば控除することが可能となります。
つまり、夫婦合わせて6,000万円までは譲渡所得税がかからないということです。
単独名義にしてから売却する方法
あまりないことですが、共有名義の不動産を単独名義にしてから売却するという方法もあります。
単独名義ですから、売却も単独の意思でおこなうことが可能です。
売却に関する書類も一人分となり、共有名義のまま売却するより、手間がかからないのがメリットでしょう。
しかし、先ほどもご紹介したとおり、売却益が3,000万円以上の場合は、共有名義のまま売却したほうが、税制面でのメリットが大きいのです。
持分のみを売却する方法
共有名義の不動産を売却する方法は、上記の不動産全体を売却するほか、自分の持分のみを売却するという方法もあります。
持分のみを売却するケースはさまざまです。
たとえば、夫婦共有名義の不動産で離婚後にどちらか片方が住み続ける場合、持分を買取って財産分与するというケースもあります。
また、共有名義でマンションを1棟買いした場合、持分を共有名義者以外の第三者に売却することも可能です。
しかし、その際は相場より売却価格が安くなることがデメリットとなります。
共有者に支払い能力がない場合
自分の持分を売却したい場合、共有者に支払い能力がない場合はどうしたら良いでしょうか。
住み続ける側に、リースバックを利用して売却してもらい持分を買い取ってもらう方法があります。
たとえば、離婚後に夫が住み続ける場合で考えてみましょう。
不動産の価値が3,000万円だとします。
持分は、夫が2,000万、妻が1,000万円です。
夫の単独名義にするためには、妻の持分を1,000万円で買い取ることになります。
しかし、離婚となると持分に関係なく、共有財産は半分にする必要があるのです。
共有不動産のほかに財産がないとしたら、共有不動産を半分にして財産分与するのが一般的でしょう。
単独名義にするために、1,000万円支払い、財産分与でさらに500万円支払うことになります。
1,500万円を支払う能力がない場合、不動産を売却することになりますが、何かしらの理由で住み続けたいという場合には、リースバックを利用するという方法があるのです。
リースバックとは、自宅を売却し、賃貸でそのまま住み続けることです。
この方法であれば、財産分与もでき、そのまま住み続けることもできます。
しかし、リースバックの場合、買取金額が相場よりも安くなるのがデメリットです。
共有名義の不動産を売却する際の注意点とは?
最後に、共有名義の不動産を売却する際の注意点についてご紹介します。
共有者に売却の意思があることを伝える
共有名義の不動産を売却するケースはさまざまです。
しかし、何度もお伝えしていますが、共有名義の不動産を売却するためには、名義者全員の同意が必要となります。
仮に、現金が必要となり売却を考えたとしても、共有名義人に売却する意思がない場合は売却することができません。
まずは、共有名義人に売却の意思を伝えることが重要となります。
売却の際にかかる費用の配分を決めておく
不動産を売却する際、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消費用など、さまざまな費用が発生します。
売却にかかる費用の配分を決めておかないと、トラブルの元となりますので注意が必要です。
売却後の現金の配分を決めておく
不動産の売却は多額の現金が動きます。
あらかじめ、売却金の配分を決めておかないとトラブルが発生しかねません。
基本的には持分に沿って配分が決まりますが、離婚の場合で慰謝料や養育費などが絡む場合は、とくに揉める原因となりますので、事前に書面などを交わしておくと良いでしょう。
まとめ
今回は、共有名義の不動産を売却する方法や注意点などについてご紹介しました。
共有名義の不動産を売却するケースはさまざまで、それにともない売却方法もケースバイケースとなります。
共有不動産を売却する際、売却方法によってメリット・デメリットが存在しますので、しっかりと把握してトラブルがおきないように売却しましょう。
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