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住宅ローンを滞納するとどうなる?対処法や任意売却について解説

カテゴリ:住宅ローン

住宅ローンを滞納するとどうなる?対処法や任意売却について解説

住宅を購入する際、多くの方が利用する住宅ローン。
大きな金額を借り入れるため、何十年という長い期間をかけて返済するのが一般的です。
仮に、その間に住宅ローンを滞納してしまったら、どうなるのでしょうか?
この記事では、住宅ローンを滞納したらどうなるのか、また滞納時の対処法や任意売却について解説します。

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住宅ローンを滞納したらどうなる?流れについて解説

住宅ローンを滞納したらどうなる?流れについて解説

住宅ローンの支払いが難しいと感じ始めてから何も対処しないままでいると、「競売」にかけられ家を手放すことになります。
ただし、一度の滞納ですぐに売りに出されてしまうわけではありません。
滞納してから競売にかけられるまでには、いくつかの段階があります。
ここでは、住宅ローンを滞納してから、競売にかけられるまでの流れと期間を解説します。

1:督促状や催告書が届く(滞納1〜5か月)

住宅ローンを滞納し始めてから2か月ほど経つと「督促状」が届きます。
督促状には、住宅ローンの支払いが確認できていないため、期日までに支払ってくださいということが記載されています。
それでも滞納が続くと、次に届くのが「催告書」です。
催告書の内容は督促状とほぼ同じですが、こちらは「銀行からの最終通告」を意味しています。

2:期限の利益の喪失に関する通知書が届く(滞納6か月)

滞納から6か月以上すると「期限の利益の喪失」に関する予告通知や通知書が届きます。
期限の利益の喪失が確定すると、債務者は住宅ローンを分割で支払うことはできなくなり、一括で返済しなければなりません。

3:代位弁済通知が届く(滞納7か月)

期限の利益の喪失通知書が届いて数日経つと、続いて「代位弁済通知」が届きます。
代位弁済とは、ローン契約の際に加入した保証会社が、債務者に代わってローン残金を一括返済したという意味です。
債権が銀行から保証会社に移行したことになるため、この通知書が届いて以降は、保証会社から住宅ローンの一括返済を求められます。

4:差押通知書/競売開始決定通知書が届く(滞納8〜9か月)

住宅ローン滞納から8〜9か月すると、保証会社が地方裁判所に競売の開始を依頼します。
競売の開始が認められたら、対象となる物件が差し押さえられ、競売の手続きが開始されます。
つまり「差押通知書」「競売開始決定通知書」が届いた時点で住宅の差し押さえが決定し、競売が開始されたことを意味するのです。

5:現況調査通知が届く(滞納10か月)

住宅ローンの滞納から10か月が経過したら、裁判所から「現況調査通知」が届きます。
この通知書は、対象となる物件の競売基準価格を査定するため、執行官が訪問するという内容のものです。
調査の際は不動産鑑定士も同伴して、周辺環境の調査や写真撮影をおこないます。

6:期間入札開始決定通知が届く(滞納13~16か月)

現況調査がおこなわれたら、裁判所から「期間入札開始決定通知書」が送られてきます。
この書類は、対象となる物件の入札が始まったことを知らせるものです。
その後、入札が開始されて最高落札者が決まれば、物件の所有者は落札者に移行するという流れになります。

住宅ローンを滞納してしまったときの対処法

住宅ローンを滞納してしまったときの対処法

ここでは、住宅ローンを滞納してしまったときの対処法について解説します。

銀行に相談する

まずは銀行に相談して、ローンの返済が難しいということを伝えましょう。
場合によっては、返済猶予をしてもらえる可能性があります。
ここで重要なのが、銀行に相談するタイミングです。
期限の利益が喪失してしまったあとでは、住宅ローンの支払い方法は一括返済のみになってしまいます。
早く相談をして不利になることは1つもありません。
できれば滞納する前の、返済が難しいと感じた時点で、相談することをおすすめします。

住宅ローンの借り換えを検討する

現在借り入れしている住宅ローンの返済条件では、支払い続けることが難しいと感じる場合、借り換えをするという対処法があります。
借り換えとは、新たな金融機関でローンを組み、そこで借り入れしたお金で、現在借りているローンを一括返済することです。
今より金利の安いローンに乗り換えできれば、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
また返済期間を延長すれば、月々の返済額が減るため、支払いがしやすくなるでしょう。
ただし、住宅ローンの滞納が3か月以上ある場合には注意が必要です。
なぜなら、住宅ローンの支払いを3か月以上滞納してしまうと、ブラックリストに載りローンの借り換えができなくなってしまうためです。
こうした点から見ても、滞納が発覚した時点で早めに銀行へ相談することが望ましいといえます。

自宅の売却を検討する

返済猶予を受けられず、滞納が3か月以上あるなどでローンの借り換えもできない場合は、自宅の売却を検討しましょう。
住宅ローンが残っていても、以下のような「アンダーローン」の場合は、問題なく自宅の売却ができます。

アンダーローン=住宅ローンの残金<売却価格
売却により得たお金で住宅ローンの残金を返済すれば、その時点で滞納状態も解消されます。
一方で、以下のような「オーバーローン」の場合には、金融機関の許可を得てからしか売却ができません。

オーバーローン=住宅ローンの残金>売却価格
金融機関の許可を得て売却する方法を「任意売却」といい、任意売却については次項で解説します。

住宅ローンを滞納した際に検討する「任意売却」とは

住宅ローンを滞納した際に検討する「任意売却」とは

任意売却とは、競売以外の手法で、残った住宅ローンを一括返済するための売却方法のことをいいます。
一般売却との違いは、金融機関からの許可が必要という点です。
任意売却を利用するケースは、主に以下の2つです。

●住宅ローンを滞納後「期限の利益喪失通知」が届き、一括返済を迫られたとき
●住宅ローンの滞納前であっても、売却時にオーバーローンとなってしまうとき


前項でも述べたように、売却時にオーバーローンとなる場合には、金融機関からの許可を得て「任意売却」する必要があります。
また、住宅ローンの滞納後に「期限の利益喪失通知」が届き、一括返済を迫られた際に、競売にかけられるのを避けたい場合にも「任意売却」が選択できます。

任意売却と競売の違い

自宅を売ることに変わりはない「任意売却」と「競売」ですが、一体なにが違うのでしょうか?
実は、任意売却には競売にはないメリットがたくさんあります。
最大のメリットは、競売よりも高い金額で自宅を売却できるという点です。
売却金額が高ければ高いほど、そのぶん残りの住宅ローンの返済にあてられます。
また競売と異なる点として、任意売却は債務者の意思で売却が進められるということも挙げられます。
競売では、売却価格や物件の引き渡し日などが強制的に決定され、債務者の意思はまったく関係ありません。
その点、任意売却は「誰に」「いつまでに」「いくらで」など債務者の意思で決められるため、競売よりも有利に売却が進められるのです。

任意売却の時間制限に注意!

ここまでの解説で「それなら任意売却したい」と思う方もいるのではないでしょうか?
ただし、任意売却には時間制限があります。
行動を開始したのが遅かった場合、間に合わないこともあるのです。
一般的に、任意売却が可能とされる期間は「競売の開札日前日まで」と言われています。
とはいえ、任意売却をするにも時間がかかるため、競売の開札日が近づいてから「任意売却します」と言っても難しいでしょう。
競売の開札日前日までに売却を完了させるためには、早めに行動しなければなりません。
なお、任意売却の手続きは、住宅ローンの滞納後「期限の利益喪失通知」が届いた時点で可能になります。

まとめ

住宅ローンを滞納し続けると、約13か月後には競売にかけられ、入札が始まってしまいます。
最善策は、住宅ローンの返済が難しいと感じた時点で、借り入れ先の銀行などに相談することです。
返済を待ってもらう、または任意売却をするにしても、早めに相談して損をすることはありません。
住宅ローンを滞納していて不安な方は1人で悩まずに、まずは弊社までご相談ください。

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