不動産の売買をおこなうとなれば、通常は個人で買い手を見つけるのは難しいので不動産会社に依頼して契約後に買い手を探していきます。
売買での契約は媒介契約と呼ばれており、契約方法にはいくつか種類があります。
この記事で、それぞれの契約方法の内容と特徴をご紹介します。
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物件の売却をおこなうとなれば不動産会社が仲介し、買い手と売り手との契約をスムーズに進めてもらいます。
その仲介をしてもらうための契約です。
契約方法には3種類あり、その1つが一般媒介契約です。
一般媒介契約では、複数の会社と契約でき、契約者数に制限はありません。
不動産会社に買い手を見つけてもらうこともできますが、自分で買い手を見つけることもできます。
物件の売主が買い手を見つけて、直接交渉も可能です。
契約をおこなえば、全国に物件情報を公開するレインズが利用できますが、一般媒介契約ではレインズへの登録義務はありません。
契約する不動産会社について
一般媒介契約では明示型と非明示型があります。
明示型は不動産会社に他に仲介している会社があるかどうか明らかにし、非明示型は明らかにしません。
販促活動をおこなうにあたっては、会社は活動報告を売主におこなう必要がないです。
どんな活動内容かを確認するには、売主が不動産会社に確認しないといけません。
契約期間は制限がないですが、一般的には3か月とする会社が多いです。
契約期間中でもいつでも解約でき、書類での手続きは必要なく、口頭で解約を伝えるだけで良いです。
3種類の契約で人気の高い地域の物件であれば、この契約方法をおすすめします。
一般媒介契約のメリット
複数の不動産会社と契約するので、それぞれの会社が買い手を見つけてくれます。
そのために買い手を比較して、条件の良い買い手を選んで物件を売却できます。
一番良い条件の買い手と契約するとなれば、複数の会社での競争原理を使えば、高値で購入してくれる買い手を見つけられるかもしれません。
とくに駅チカや築年数が新しい条件の良い物件は、買い手が見つかりやすいために販売活動にも力が入り、会社がより熱心に活動してくれます。
物件が高値で売れるかどうかは、契約する会社が熱心に販売活動をしてくれるかどうかで決まります。
いくつかの会社と契約できるために、1つの会社が販売活動に熱が入らなくとも、他の熱心におこなう会社が買い手を見つけてくれるかもしれません。
また、レインズへの登録義務がないために、隣人や町内会の人に知られずに売却活動をおこなえます。
不動産の専任媒介契約の内容と特徴
専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1つのみとなっています。
もしも契約をおこないたい会社が複数あっても、その中の1つの会社を決めて契約します。
会社に買い手を見つけてもらうことも可能ですが、売主が自ら見つけた買主と売買取引をおこなうこともできます。
不動産会社に販売活動をしてもらうとなれば、専任媒介契約ではレインズへの登録義務があります。
全国に物件情報を発信するシステムであるのがレインズであり、契約後7営業日以内に登録しないとなりません。
契約する不動産会社について
契約期間は、最大3か月と決められています。
最大であるために、1か月や2か月の契約もおこなえます。
契約期間終了後はそのまま契約を終了する他に、契約更新か他社との契約にするかのどちらも選べます。
物件情報は売主に対して、活動報告を2週間に1回おこなわないとなりません。
レインズへの登録内容、広告作成などを使った活動、物件の内覧者の状況などを報告します。
契約終了までは解約はできず、どうしても契約解除するとなれば、売買活動で使用した交通費や通信費を会社から請求される可能性があります。
ただし、条件に当てはまれば契約期間なかでも解約可能です。
販売活動に問題がある場合や、売主が買い手を見つけた場合などです。
3種類の契約の中で相場よりも高く売りたいならば、おすすめの契約方法です。
専任媒介契約のメリット
1つの不動産会社と契約するために、会社が熱心に動いてくれるので、買い手が見つかりやすいです。
契約後7営業日以内にレインズに登録すると、全国に物件情報が発信され、これも買い手を見つけやすくしてくれます。
ただし1社のみが売買活動するので、熱心に活動しない可能性があります。
契約する会社は1社のみであるために、窓口が1つになりやりとりがしやすいです。
複数の会社と連絡して、時間を取られるようなことはありません。
忙しい方にとっては、手軽に契約を利用できる方法です。
もしも売主が自ら見つけた買主と売買契約すれば会社への仲介手数料が発生しません。
自分で買い手を見つけて親戚や知り合いなどに購入してもらえるならば、仲介手数料なしで売買できます。
不動産の専属専任媒介契約の内容と特徴
専属専任媒介契約でも、1つの不動産会社とのみ契約をおこないます。
契約期間中は、契約した会社以外の会社には販売活動をおこなってもらえません。
会社が買い手を見つけることも、売主が自ら買い手を見つけることもできますが、売主が見つけた場合でも会社を通して売買契約しないとなりません。
売り手が自ら見つけた買主と直接的に売買契約はできません。
このために、どのような場合でも買い手が見つかれば、会社へ仲介手数料を支払います。
契約をおこなった会社はレインズへの登録義務があり、契約後5営業日以内に登録します。
契約する不動産会社について
専属専任媒介契約での契約期間は3か月以内です。
最大3か月と決められているので、1か月でも2か月でも構いません。
契約期間が終了すれば、契約を更新するか契約終了とするか、または他社と契約できます。
販売活動をおこなう会社は、契約をおこなった売主に対して1週間に1回売買活動の活動報告義務があります。
レインズへ登録状況、売買活動内容、物件への問い合わせや内覧状況などを報告します。
契約期間中の途中解約はできず、もしも契約期間中に契約解除すれば、契約中の広告活動費などを売主に請求される可能性があります。
ただし販売活動に問題がある場合は、途中での解約が可能です。
3種類の契約のなかでも、一番契約内容が厳しいです。
人気エリアから外れているような物件は、この契約方法がおすすめです。
専属専任媒介契約のメリット
どのような形でも、買い手が見つかれば仲介手数料が入るので、会社は熱心に販売活動をおこなってくれます。
会社が買い手を見つければ、売り手と買い手の両方から仲介手数料が入り、より販売活動に力が入ります。
そのために、販売のために広告費に力を入れる会社が多く、良い条件の買い手が見つかりやすいです。
契約する会社は1社のみなので、窓口が一本化され物件の売買をおこないやすいです。
1週間に1回は活動報告があるので、物件の販売状況を常に把握できます。
不動産会社の多くは買取保証サービスを提供しており、これは専属専任媒介契約を結ばないと利用できません。
一定期間過ぎても物件が売れなければ、不動産会社が物件を買い取るサービスです。
まとめ
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの契約方法で内容が違い、どんな物件を売却するかで適した契約方法が違ってきます。
自分の保有する物件を見て、どの契約方法にするか決めるとより納得できる内容になるでしょう。
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