新築を購入したが転勤や家庭の問題などで、手放せざるを得ない状況になっている方はいませんか。
住んでみたけど想像と違っていた方もいるでしょう。
果たして、新築物件を購入金額よりも高く売ることは可能なのでしょうか。
この記事では、築1年を目安にして新築物件は売れるのか、売却のポイントと注意点をご紹介します。
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弊社へのお問い合わせはこちら築1年の新築物件は売却できるのか
築1年の物件は、高額で売却しやすくなっています。
条件によっては、中古ではなく新築として売却が可能です。
築1年のマンションの場合、売却価格は購入価格の95%以上で契約がおこなわれています。
新築扱いで売却するには
新築に一度も住んでいなければ、新築として売ることが可能です。
新築扱いになると、高額で売れる可能性が高まります。
また新築扱いでは、買主、売主双方にメリットがあります。
買主のメリットは、住宅設備に老朽化がない、契約不適合責任の期間が長い、固定資産税を節税ができる点です。
売主のメリットは、買い手が多いため、比較的高値で売却できることです。
買主のメリットの住宅設備に老朽化がない場合は、新築で完成したばかりなので、誰にも使われていない物件のため設備の老朽化はありません。
痛みがない分、メンテナンスにお金がかからないのはメリットです。
契約不適合責任を問える期間が長いのは、新築だと10年間と長いため、買主にとって安心して購入が可能になります。
契約不適合責任を問える期間は新築で10年、中古で最低2年と大きく変わってきます。
固定資産税を節税できる件は、物件を購入すると固定資産税を払う義務が生じます。
計算方法は「固定資産税評価額×税率1.4%=固定資産税」となります。
なお、建物と土地は別々に計算する必要があります。
築1年の物件を売却するときのポイント
築1年経過した新築の物件を、購入金額に近い金額で売却するためには5つのポイントが重要です。
なるべく早く売却する
築1年は築浅物件となり、早期売却を目指しましょう。
時間が経過すると、新築や築1年であるポイントの魅力が薄れます。
また物件を売却するさいはタイミングが重要です。
ただし築1年物件は、新しいことが最大のメリットです。
待っている間に築1年が過ぎてしまったなどとならないよう注意してください。
内覧準備をおこなう
ポイントとして、内覧準備はしっかりおこないましょう。
築1年の物件は、設備などが新しく、綺麗な状態であることへの期待が大きい傾向があります。
せっかくの新しい物件を管理が行き届いていなかったり、部屋が汚れていたりすると魅力が下がり、売り逃しも考えられます。
綺麗な状態を保ち、内覧に備えましょう。
内覧のためにやっておくとよいことは、家具やインテリアなどは減らせられるだけ減らす、生活感のあるものは見えない様片づける、水回りはしっかり手入れをおこない清潔感をだす、窓も見られるポイントのため綺麗にしておく、室内のにおいへの対策をしておく、といったことです。
内覧時は、電気をすべて点灯することで、部屋を明るく見せられます。
玄関を開けたときの、第一印象が重要です。
一目見て清潔で明るくて印象を持ってもらえるよう工夫しましょう。
プロのハウスキーパーにクリーニングを頼むことも検討してみるとよいでしょう。
付帯設備を残す
エアコンや照明など、住居の必需品は、撤去しないほうが買い手は見つかりやすくなります。
内覧をおこなう前に、残す付帯設備を決めておきましょう。
付帯設備に入るのは下記になります。
●エアコン
●照明
●モニター付きインターホン
●温水洗浄便座
●食器用吊り棚
●下駄箱
●カーテンレール
など、物件の価値が高まる可能性があるものは残したほうがよいでしょう。
適正価格を提案する
価格が高すぎると、なかなか売れず売却のタイミングを逃します。
だからといって安すぎると、相場より安くした場合は損をします。
適正価格の確認をおこない、設定しましょう。
売りたい物件の売却に強い不動産会社に依頼する
売りたい物件がマンションであればマンションの売却に強い不動産会社へ依頼する、物件がある地域に詳しい不動産会社へ依頼するなど、不動産会社の強みに合わせて依頼することもポイントです。
そうすることで、さまざまな物件や地域を対象としている不動産会社よりも、物件や地域の特徴に合わせた販売活動が期待でき、売却が早まったりより高値で売れる可能性が高まります。
新築物件を売却するときの注意点
注意点として、住宅ローンの完済がされないと売却ができません。
不動産を売却するには、抵当権の抹消が必要です。
売却が成立し、売却価格でローンを完済し、抵当権を抹消するために登記費用がかかります。
他にも手数料など支払うため、売却価格の3~4%の費用が必要となります。
そのため、売却価格の金額が全額手元に残るわけではないことは把握しておきましょう。
たとえば、3,500万円で新築物件を住宅ローンを組んで購入し、3,200万円で売却できたとします。
費用で100万円かかったとすると手元に残る金額は3,100万円です。
住宅ローンを完済するためには、3,100万円と、自己資金の400万円が必要ということになります。
また、その他の注意点として、売却理由を不動産会社や買い手に正直に伝えるということがあります。
買い手にとって、こんな良い物件をどうしてこんなにも早く手放すのか、不安や想像が膨らんで心配になるかもしれません。
家庭の都合など、プライベートな内容でもできるだけ伝えたほうが良いでしょう。
もし住宅設備や環境など、売り手が気にかかっていたことがあった場合も、隠さず買い手に伝えましょう。
故意にそれらの事実を伝えなかった場合、損害賠償を請求される可能性があります。
伝えずづらいと思った際は、どこまで言えば良いか不動産会社と相談しましょう。
住み替えローンの利用を検討する
事情があって、新築を手放し売却価格が住宅ローン全額にならなかった場合は、買い換えをする物件の購入費のローンに上乗せできる、住み替えローンの検討をおこないましょう。
住み替えローンは、新築を購入する価格以上のローンを借りるため、審査は厳しくなります。
住み替えローンを検討したい方は、事前に銀行に相談することをおすすめします。
売却後は損失が出ても確定申告をおこなう
売却後に損失となった場合は確定申告をおこなうことで、節税することが可能です。
損失を給与などの課税所得から差し引くことで所得税や住民税を減額できる、損益通算が利用可能です。
さらに家を売却した年の所得税や住民税のトータル金額よりも、損失のほうが大きい場合は、翌年以降の所得から、繰り越して差し引ける繰越控除が利用できます。
繰越控除は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を利用します。
この特例の条件は、売却物件が返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること、家の売却価格がその住宅ローン残高を下回っているなどが条件になります。
まとめ
新築物件の売却は、中古物件に比べて高額で売れる傾向にあります。
注意点としては、購入価格を下回る可能性が高いので、住宅ローンを組んでいた場合は完済するのに売却した金額で足りないときは、自己資金で支払う必要がある点が挙げられます。
損失が出た場合は、特例を活用することで節税できるため、制度をうまく活用しながら売却をしてみてください。
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