マイホームを購入する際は、多くの方が住宅ローンを利用しますが、住宅ローンの選び方も重要なポイントです。
金利が低いところで選びがちですが、返済方法や保険などさまざまな要素を比較し検討すると良いでしょう。
そこで今回は、住宅ローンの選び方として、金利タイプのメリットや夫婦共有の名義について解説します。
マイホームを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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住宅ローンには、「公的融資」「民間融資」「フラット35」の3種類があります。
ここでは、それぞれの特徴についてご紹介します。
公的融資
公的融資とはその名のとおり、公的機関が融資をおこなう住宅ローンのことをいいます。
具体的には、「財形住宅融資」や「自治体融資」などがあります。
財形住宅融資とは、財形制度のある企業に勤務しており、なおかつ財形貯蓄をしている方が利用できる融資です。
自治体融資とは、都道府県や市町村などの地方自治体が融資をおこなうことをいいます。
自治体によって内容や条件が異なることがあり、すべての自治体でおこなっているわけではないため注意が必要です。
民間融資
民間融資とは、民間の金融機関が提供する住宅ローンのことをいいます。
金利や審査基準、サービスなどは金融機関ごとにさまざまで、自分に合った条件のところを選択できるのがメリットです。
金融機関のほとんどでは、万が一のときにローン返済を肩代わりしてくれる団体信用生命保険、略して「団信」への加入を必須としています。
また民間ローンには、不動産会社と金融機関が提携している「提携ローン」、提携していない「非提携ローン」があります。
提携ローンは、通常のローンと比較すると審査期間が短く、手続きもスムーズな点がメリットです。
フラット35
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し運営している住宅ローンのことです。
最長35年の長期固定金利が特徴で、借り入れから完済まで金利が変わらず、返済計画が立てやすい点がメリットです。
審査では、雇用形態や勤続年数が問われないため、審査基準が緩い点もメリットのひとつといえるでしょう。
また、団信への加入も必須ではないため、健康状態による理由で団信に加入できなかった場合でも、住宅ローンを利用することができます。
ローンの審査に不安を持っている方や、団信に加入できなかった方、変動金利のリスクを回避したいという方にもおすすめです。
住宅ローン金利の選び方におけるメリット
住宅ローンの金利には、「全期間固定型」「固定期間選択型」「変動型」の3つのタイプがあります。
また、ローンの返済方法は「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類です。
ここでは、それぞれの金利タイプの特徴をご紹介したうえで、返済方法についても解説します。
全期間固定型
全期間固定型とは、借り入れ時の金利が返済開始から完済まで固定されているタイプのことをいいます。
借り入れ期間中の金利は変わらず、市場の上昇にも影響を受けない点がメリットです。
また、月々の返済額や総返済額も変わらないため、返済計画が立てやすいのもメリットのひとつといえるでしょう。
一方、金利は高めに設定されているため、市場が下がったときの恩恵は受けられないのがデメリットでもあります。
固定期間選択型
固定期間選択型とは、金利が一定期間固定されているタイプのことをいいます。
固定期間が終了すると、自動的に変動型に移行するか、再度固定期間型を選択できるタイプもあります。
全期間固定型と変動型の特徴を兼ね備えているため、固定期間中は市場の影響を受けない点がメリットです。
一方、固定期間の終了時に市場が上昇している場合は、返済額が大きく膨らむ点がデメリットでもあります。
変動型
変動型とは、返済期間中に市場に合わせて金利が変動するタイプのことをいいます。
金利は半年ごとに見直されますが、実際に返済額が変わるのは5年ごとであるため、すぐに変更になるわけではありません。
一般的には低い金利で設定されており、市場が下がった際は返済額も下がるため、その点はメリットといえるでしょう。
しかし、反対に市場が上昇した場合は返済額も増加してしまいます。
こういった変動リスクはありますが、金利を抑えたい方にはおすすめです。
元金均等返済
元金均等返済とは、月々の返済額のうちの、元金の額が一定となる返済方法のことをいいます。
利息額は残高に金利をかけて計算されるため、返済が進むにつれて利息額も減少するのが特徴です。
総返済額は少なくなりますが、返済開始時の負担額が大きくなるのがデメリットとなります。
元利均等返済
元利均等返済とは、月々の返済額が一定となる返済方法のことをいいます。
返済開始時の支払い額が少なく、返済計画が立てやすい点がメリットです。
しかし、元金の減少スピードが遅いため、総返済額は多くなる点に注意しましょう。
夫婦共有の名義で住宅ローンを組む際の選び方
夫婦共有の名義で住宅ローンを組む際は、「連帯債務型」と「ペアローン型」という方法があります。
ここでは、それぞれの特徴についてご紹介します。
連帯債務型
連帯債務型とは、夫婦の収入を合算し、ひとつの住宅ローンを組むことをいいます。
夫婦の一方が主債務者となり、もう一方が連帯債務者となってローンを契約する方法です。
夫婦の収入を合算し、借り入れ可能額が計算され審査がおこなわれます。
合算可能な金額は、金融機関や条件などによって異なり、収入合算者の収入全額というケースや、収入の50％までのケースなどがあります。
契約が一本であるため、契約時の諸費用を抑えることが可能です。
また、収入合算者が連帯債務者の場合は、夫婦それぞれの持分や負担額に応じて、住宅ローン控除の適用を受けることができます。
さらに、金融機関によっても異なりますが、夫婦で団信に加入できるところもあります。
どちらかに万が一のことがあれば、持分や負担割合にかかわらずローン残高がすべて免除となる点も大きなメリットといえるでしょう。
しかし、連帯債務者は主債務者と同等の返済義務を負うため、どちらかが返済できなくなった場合は、もう一方が返済しなければならない点に注意が必要です。
ペアローン型
ペアローンとは、ひとつの物件に対し、住宅ローンを夫婦で分け合い組むことをいいます。
この場合、計2件の住宅ローンを契約し、お互いが連帯保証人となります。
別々の契約となるため、期間や金額などの借り入れ条件は個別に決めることができますが、「借り入れ先の金融機関は同一であること」「その物件に夫婦が同居すること」が原則です。
それぞれが契約者となるため、借り入れ金額を大きく設定しやすくなります。
また、借り入れ条件を契約ごとに変えられる点もメリットのひとつといえるでしょう。
「住宅ローン控除」や「すまい給付金制度」も夫婦それぞれで利用でき、団信にも二人で加入することができます。
しかし、それぞれの負担額に応じた利用となるため、夫婦の一方が亡くなった場合でも、もう一方のローン残高が免除されるということはありません。
さらに、事務手数料や印紙税、保証料などの諸費用も2本分かかる点がデメリットとなります。
まとめ
住宅ローンには、公的融資、民間融資、そして住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し運営しているフラット35の3種類があります。
また金利タイプは、全期間固定型・固定期間選択型・変動型の3つのタイプから選択します。
夫婦共有の名義で組む際は、連帯債務型とペアローン型の2つの方法がありますので、ご夫婦でよく話し合ったうえで選択しましょう。
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