不動産の購入は人生のなかでも大きな買い物の一つのため、購入を検討している方のなかには予算計画を立てて準備している方も多いのではないでしょうか。
しかし不動産を購入するときには物件の購入代金だけではなく、手数料や税金などさまざまな費用がかかるため、実際にはどのくらいの予算を立てるべきなのか悩んでしまう方もいるかも知れません。
とくに税金は計算が複雑で、どうすれば良いのか迷ってしまいますよね。
そこで今回は不動産の購入を検討している方に向けて、不動産登記にかかる登録免許税とはどういった税金なのか税率や軽減措置も合わせてご紹介します。
購入の予算計画を考えている方はぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産を購入したときにはその不動産の所有権を公的な帳簿である登記簿に記載しなければいけません。
新築物件の場合は新しく所有権を設定する保存登記をおこない、中古住宅などの場合は所有権を移転する移転登記をおこないます。
登記は法務局（登記所）で手続きをおこないますが、その手続きの際に納める税金が登録免許税です。
登録免許税とは？
登録免許税とは登記をおこなう人（不動産所有者など）が手続きの際に納める国税で、登記料と呼ばれることもあります。
納税は基本的に現金でおこない領収書を登記書類に貼付しますが、税額が3万円以下の場合は印紙で納付することも可能です。
登録免許税の税額を算出するための税率は、登録免許税法によって登記の種類ごとに決められているため購入する不動産によって異なるのが特徴といえます。
登記のタイミングと費用
不動産の購入をおこなった場合の登記手続きは通常物件の引き渡し時におこなわれます。
引渡しの手続きは金融機関などに売主や買主、仲介会社の担当者などが集まっておこなわれ、引き渡しと決済が終了したあと法務局で登記手続きを進めるのが一般的です。
しかし登記の手続きは専門的な知識が必要なことが多く、ほとんどの場合専門家でもある司法書士に依頼します。
登録免許税の納付を含め安心して任せることができますが、司法書士へ支払う手数料が必要になるため予算を立てておくと良いでしょう。
司法書士の手数料は内容によっても異なるため、一概にはいえませんが5万円～10万円が目安となっています。
また登記簿に関する情報は一般に公開されており、情報を確認したい場合は不動産の管轄をしている法務局で手数料を支払うことで閲覧が可能です。
不動産登記にかかる登録免許税の税率とは？
登録免許税の税額は土地や建物の評価額に決められた税率をかけることで算出することができます。
この場合の評価額とは固定資産税評価額のことですが、新築の建物など固定資産税評価額が付いていない場合は法務局で認められた課税標準価格を使って計算することが可能です。
登記の種類と税率
不動産購入に関わる登記の種類には大きく分けて4つあります。
●土地を売買する際の所有権移転登記…税率2.0％
●中古住宅を購入した場合の所有権移転登記…税率2.0％
●新築住宅を購入した場合の所有権保存登記…税率0.4％
●住宅ローン借入時の抵当権設定登記…税率0.4％
上記のように土地や中古住宅を購入した場合には、所有権を移転するために物件の固定資産税評価額に税率2％をかけた登録免許税額が課税されます。
注意点として、土地と建物を購入した場合にはそれぞれ移転登記が必要なため、登録免許税は土地と建物両方に課税されることが挙げられるでしょう。
たとえば3,000万円の土地に1,000万円の建物が建っているケースでは、土地の登録免許税60万円（3,000万円×2％）に建物の登録免許税20万円（1,000万円×2％）がかかるため、合計80万円が課税されます。
一方で新築の物件を購入した場合は所有権を移転するのではなく、新しく所有権を設定した登記簿を作成し保存する「保存登記」となっており税率は0.4％です。
また登録免許税は土地や建物の登記だけでなく、住宅ローンの借入時にも課税されます。
不動産購入に住宅ローンを利用する際には金融機関が土地や建物を担保にすることで、返済が滞ったときには差し押さえをする権利を持てるように抵当権を設定するのが原則です。
この抵当権を設定する際に登記が必要となるため、住宅ローンの借入額に税率0.4％をかけた登録免許税を納付しなければいけません。
そのため中古の一戸建て住宅を住宅ローンを利用して購入した場合は、土地と建物それぞれの移転登記に抵当権設定登記分が加算された登録免許税を納付することになります。
不動産登記にかかる登録免許税の軽減措置とは？
不動産購入時の登録免許税は登記の種類によって課税されるため、購入する物件によっては思いのほか高額になってしまうこともあります。
しかし一定の要件を満たす住宅用家屋では税率の軽減措置を受けられるかも知れません。
税率の軽減措置や特例を受けることができる要件とは？
特例の対象となる住宅用家屋の主な要件は3つです。
一つ目は特定認定長期優良住宅で、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に指定されている認定長期優良住宅に該当する家屋を指します。
二つ目は認定低炭素住宅で、都市の低炭素化の促進に関する法律に該当する住宅が要件です。
特定認定長期優良住宅と認定低炭素住宅の要件には、ほかに新築もしくは建築後使用されていないことや床面積が50㎡以上であること、居住用に取得していることなどの要件があります。
三つめは特定の増改築がされた住宅家屋となっており、100万円を超える大規模修繕工事や50万円を超える住宅性能向上工事を取得する2年以内におこなった住宅が対象です。
工事内容の詳細は国税庁のホームページに記載されていますので、購入した物件が2年以内に大規模な修繕工事をおこなっている場合は確認しておきましょう。
特例の軽減措置税率とは？
特例を受けられる要件を満たした場合の軽減措置税率は以下のようになっています。
●特定認定長期優良住宅の所有権保存登記…通常税率0.4％のところ軽減措置税率0.1％（適用期限令和6年3月31日まで）
●特定認定長期優良住宅の所有権移転登記…通常税率2.0％のところ軽減措置税率マンション0.1％一戸建て0.2％（適用期限令和6年3月31日まで）
●認定低炭素住宅の所有権保存登記…通常税率0.4％のところ軽減措置税率0.1％（適用期限令和6年3月31日まで）
●認定低炭素住宅の所有権移転登記…通常税率2.0％のところ軽減措置税率0.1％（適用期限令和6年3月31日まで）
●特定の増改築がされた住宅の所有権移転登記…通常税率2.0％のところ軽減措置0.1％（適用期限令和6年3月31日まで）
軽減措置の特例を受けることで税率がは大きく下がるため、税額は大きく異なってきます。
そのため不動産の購入を検討する際には、その物件が軽減措置の要件にあてはまっているかを事前に確認しておくと良いでしょう。
また軽減措置の適用期限に関しては延長されるケースもあるため、国税庁のホームページをチェックしておくのがおすすめです。
まとめ
不動産を購入した場合には、不動産を所有しているのが誰なのかを公的な帳簿に登録する登記をおこなう必要があります。
購入する物件によっては大きな金額になることもあるため、事前に必要な税額を用意しておくのがおすすめです。
不動産の購入を検討している方は、購入費用の予算に登録免許税も入れて計画すると良いでしょう。
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