マンションを売却したとき、気になるのが固定資産税の清算方法や時期ではないでしょうか？
不動産という大きなお金が動く取引では、税金の金額も高くなりがちなので、誰がどのように負担するのかを知っておきましょう。
今回は、マンション売却における固定資産税の精算方法と精算する時期をお伝えします。
注意点についてもまとめましたので、売りたいマンションをお持ちの方は、ぜひ参考になさってください。
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まずは、マンション売却の固定資産税の精算方法をご紹介します。
日割り精算になる
ポイントとして理解しておきたいのが、日割り精算になるという点です。
引き渡し日を起点とし、引き渡し日より前までは売主が、引き渡し後は買主が負担することになります。
固定資産税は、毎年1月1日の時点の所有者に課税される税金です。
そのため、売却したタイミングに関わらず、1年分の納付書が納税額とともに所有者へ送付されます。
しかし、それでは売主の負担が大きくなってしまいますよね。
すでに手放しているマンションの税金は、できれば支払いたくないでしょう。
そのため、引き渡し日を起点に精算するのが一般的となっています。
ただし、この精算方法は法律で決まっているわけではなく、あくまでも慣習によるものとなります。
法的なルールがないゆえに、売主と買主どちらが負担するのか、揉めるケースも少なくありません。
精算方法に不安がある方は、弊社に一度ご相談くださいませ。
精算方法
売主と買主が負担する金額は、下記の精算方法で求められます。
固定資産税の金額×所有していた期間（日数）÷365日
引き渡し日がいつになるかによって、負担する金額が変わってくるでしょう。
また、起算日は下記のように地域によって異なります。
●関東地方：1月1日
●関西地方：4月1日
実際に精算してみよう
売却によって固定資産税が10万円だった場合を想定し、実際に精算してみましょう。
引き渡し日（所有権の移転日）は9月6日、関東地方にあるマンションを売った例です。
この場合、売主が負担するのは1月1日～9月5日までの248日分で、買主が負担するのは9月6日～12月31日までの117日間となります。
●売主の負担する金額：10万円×248日÷365日=67,945円
●買主が負担する金額：10万円×117日÷365日=32,055円
また、関西地方にあるマンションの場合、売主が負担するのは4月1日～9月5日までの158日分、買主が負担するのは9月6日～3月31日までの207日分です。
●売主の負担する金額：10万円×158日÷365日=43,288円
●買主の負担する金額：10万円×207日÷365日=56,712円
引き渡し日（所有権の移転日）が同じでも、エリアによって金額が異なることが、おわかりいただけるかと思います。
マンション売却で固定資産税を精算する時期
続いて、マンション売却における、固定資産税を精算する時期をご紹介します。
売却時
精算する時期として一般的なのが、不動産の売却時です。
売却時に先述でご紹介した計算方法で精算し、買主は売買代金とともに、売主に支払います。
ただし、この方法に法的に決まっているわけではありません。
そのため、引き渡し後のトラブルを防ぐために、支払い時期や方法を契約書に記載しておくと安心です。
納税通知書の送付時期
固定資産税を精算する時期として、納税通知書が届くタイミングも挙げられます。
毎年春（4月～5月）に送付されるため、届いたら速やかに算出なさってください。
納税通知書には確定後の金額が記載されているので、負担する金額を間違える心配もありません。
ただし、精算を納税通知書の到着後に定めている場合、あらためて買主と日程調整をおこなう日必要があります。
昨年の金額で精算する
固定資産税の金額が確定していない場合は、昨年の金額で精算します。
先述でご紹介したとおり、納税通知書は毎年春（4月～5月）に送付される書面です。
そのため、売却の時期によって金額がわからないケースもあります。
このような場合は、売主と買主で話し合い、どのように負担していくかを決めるのが一般的です。
ただし、昨年の金額で精算する場合は固定資産税の評価替えに注意しなければなりません。
評価替えは、一般的に3年に1度のペースで実施されます。
マンションを売却するタイミングによっては、昨年の金額と異なる可能性があることを念頭に置いておいてください。
差額があったときはどうするかも話し合っておく
昨年の金額で精算した場合、差額があったときはどうするかも話し合っておきます。
差額があっても支払わず、そのままにするケースもあるので、話し合った結果を契約書に記載しておくと安心です。
必要に応じて再精算し、売主と買主双方が納得したうえで取引を完了させましょう。
マンション売却で固定資産税を精算するときの注意点
最後に、マンション売却で固定資産税を精算するときの注意点をご紹介します。
買主に納税義務は生じない
注意点としてまず挙げられるのが、買主に納税義務は生じないことです。
先述でもご紹介したとおり、固定資産税を精算することは法律で義務付けられておらず、買主と売主の合意のもと実施されます。
固定資産税は1月1日時点での所有者に課税されるため、そもそも買主には納税義務がありません。
そのため、買主が支払いを拒否することも可能です。
「支払いたくない」と買主から申し出があれば、精算に時間がかかる可能性もあります。
固定資産税の清算は、あくまでも当事者同士の話し合いで決定することを、注意点として理解しておきましょう。
譲渡所得に含まれる
買主から支払われた固定資産税は、譲渡所得（売買代金）として取り扱われることも注意点のひとつです。
マンションに限らず、不動産を売却して利益が出たときは、一般的に譲渡所得に応じた税金を支払います。
精算金は所得として申告する必要があるので、確定申告のときは注意なさってください。
無申告の場合は脱税を疑われる可能性もあるので、しっかり届け出ることが大切です。
消費税が課税されることも
注意点として、消費税が課税される可能性も挙げられます。
固定資産税の精算金は売買代金に該当するため、消費税の課税対象です。
売主が課税業者（不動産会社）の場合、建物の固定資産税清算金に対して、消費税が発生します。
そのため、個人から建物を購入する場合は非課税です。
不安な場合は不動産会社に相談
マンション売却で固定資産税を精算するときの注意点をお伝えしましたが、不動産の売買は頻繁におこなうものではありません。
そのため、注意点を理解していても「固定資産税の取り扱いや精算方法に不安がある…」という方もいらっしゃるでしょう。
マンションの売却時はさまざまな手続きに追われるため、起算日や精算方法について細かく説明を受ける時間はほとんどないといえます。
精算については、過去の慣習に則って手続きすることも多いです。
もし、なにかしらの不安や疑問点がある場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。
まとめ
マンション売却時の固定資産税の清算は義務ではなく、あくまでも売主と買主の話し合いで決まります。
精算する時期や注意点を知り、当事者全員が納得できる取引をおこないましょう。
東京都内でマンションの売却を検討中の方は、私たち「株式会社クローバー」にお気軽にご相談ください。
売却のプロが、些細なご相談でも真摯にご対応いたします。
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