マンションの売却を検討している方のなかには、売却の翌年には確定申告が必要だと聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
しかし売却したすべての人が確定申告をしなければならないのか、どのようにおこなえば良いのか迷ってしまいますよね。
そこで今回はマンション売却を検討している方に向けて、売却後の確定申告について流れや計算方法もあわせてご紹介します。
確定申告が必要なのか不安な方もぜひ参考にしてみてくださいね。
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確定申告とは1年間の所得を税務署に申告して、納税額を確定する手続きのことを指します。
通常会社に勤めている場合は年末調整として会社が申告しているため、自分で確定申告をおこなうことはないでしょう。
しかしマンションなどの不動産を売却することで、譲渡所得（売却利益）が発生した場合にはその所得を自分で確定申告しなければいけません。
マンション売却で確定申告が必要なケースとは？
確定申告は1年間に発生したすべての所得を申告する必要があるため、マンション売却で発生した利益も不動産所得として申告する必要があります。
そのためマンション売却で利益が発生した場合の確定申告は必須ですが、売却で損失が発生した場合の確定申告は任意であり、おこなわなくても問題ありません。
しかしマンション売却した翌年には利益の有無に関わらず、確定申告をおこなうことをおすすめします。
理由としては、マンション売却で損失が発生した場合には、確定申告をおこなうことで払い過ぎた税金が戻ってくる可能性があるからです。
そのような場合には一定の条件を満たすことで、税金の還付が受けられる特例を利用することができるでしょう。
ほかにも利益が発生していても、特例を利用することで課税されなくなるケースもあります。
しかし、このような特例を利用するためには確定申告をする必要があることからも、マンション売却をした場合は任意であっても翌年に確定申告をおこなうと良いでしょう。
マンション売却の利益と損失とは？
マンションなどの不動産売却における利益と損失は、譲渡所得・譲渡損失とも呼ばれます。
この譲渡所得は売却額のことではなく、売却額から取得費用と譲渡費用を差し引いた額のことです。
取得費用には減価償却費を除いた不動産の購入額や購入時の手数料などの諸費用が含まれ、譲渡費用には仲介手数料や印紙税などの税金が含まれます。
そのためマンションの売却額からこれらの費用を差し引くと、譲渡所得がマイナスになる譲渡損失が発生することも珍しくありません。
マンション売却で必要な確定申告をするときの流れとは？
確定申告はマンション売却した翌年の2月中旬から3月中旬までの期間に税務署に申告をおこないます。
国税庁のホームページで確定申告の日程が公表されますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
また確定申告が始まってから準備をすると焦ってしまうため、マンション売却後から計画的に準備を進めるのがおすすめです。
確定申告の流れ
マンション売却後に確定申告をおこなう際の簡単な流れは以下のようになります。
●譲渡所得税を算出する
●必要書類を用意する
●必要書類を作成する
●税務署に提出する
確定申告をおこなうときには、まず譲渡所得を算出して課税される場合は譲渡所得税額を計算します。
このときに譲渡所得や譲渡損失の特例が利用できるかの確認もしておくと良いでしょう。
次に確定申告に必要な書類を用意します。
マンション売却の確定申告で必要な書類は、売却したマンションの謄本、除票区民票、購入時や売却時の売買契約書の写し、手数料や税金など諸費用の金額がわかる書類などです。
これらの書類のほかにも利用する特例によっては、別途書類が必要になることもあります。
また税務署から譲渡所得計算証明書や申告書をホームページや窓口で入手しておきましょう。
申告書は会社員と自営業の方では様式が異なりますので、どの様式を利用すれば良いのか分からない場合は事前に確認すると良いかも知れません。
必要書類の準備ができたら、次の流れとして申告書類を作成していきます。
初めての方は国税庁のホームページに記載されている手引きに沿って進めていくのがおすすめです。
自治体によっては、確定申告シーズン前に確定申告についての無料相談をおこなっている場合もあり、申告書の作成方法なども相談にのってくれますので利用してみるのも良いのではないでしょうか。
必要書類が作成できたら、確定申告の期限内に管轄の税務署に提出しましょう。
申告書類の提出は直接窓口に渡す方法や郵送のほかインターネット上での提出も可能です。
また確定申告は自分でおこなうこともできますが、税理士に依頼することもできます。
税理士に依頼すると5万円～10万円ほどの手数料がかかりますが、不安な方は検討してみても良いかも知れません。
マンション売却時の確定申告に必要な譲渡所得税の計算方法とは？
確定申告に必要な譲渡所得税額は、譲渡所得に税率をかけることで算出することができます。
そのため譲渡所得税額を算出するには、まず譲渡所得を計算しなくてはいけません。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は上記でも簡単にご説明していますが「収入金額（売却価格）－取得費用－譲渡費用－（特別控除）」で計算することができます。
しかし注意点として、取得費用に含まれる売却したマンションの購入費は購入時の価格ではなく経年劣化によって減少した価値分を差し引かなければなりません。
そのようなときには「減価償却」という方法を用いて、減価償却費を割り出しマンションの購入代金から差し引く必要があります。
つまり「取得費＝マンション購入費－減価償却費＋手数料や税金等の諸費用」となっており購入時のマンション価格では計算しないため、注意が必要です。
一方売却時の諸費用である譲渡費用には売却にかかる仲介手数料や印紙税、登記費用などが含まれます。
また特別控除額とは、売却において一定の条件を満たした場合に特例として受けられる特別控除の額のことです。
特別控除の特例にはマイホームを売却した場合の3,000万円特別控除などいくつかの種類があり、利用することで大きな節税につながるため条件が合うか事前に調べておきましょう。
譲渡所得税額の計算方法
譲渡所得税の計算方法は基本的に譲渡所得に税率をかけるシンプルなものですが、税率は、売却したマンションの所有期間によって2つにわかれます。
マンションの所有期間が5年未満の場合は「短期譲渡所得」となり、譲渡所得に税率に39.63%をかけた額が譲渡所得額です。
一方5年以上マンションを所有している場合は「長期譲渡所得」で、譲渡所得に税率20.315%をかけることで税額が算出されます。
しかし所有期間は売却した年の1月1日で区別しており、売却時点では5年を超えていても短期譲渡所得となってしまうケースもあるため注意しましょう。
また譲渡所得がマイナスで譲渡損失が発生している場合は、譲渡所得税を課税されることはありません。
まとめ
マンション売却をおこなった場合は、利益の有無に関わらず翌年に確定申告をおこなうことで適正な納税や特例による控除、還付などを受けられます。
確定申告を初めておこなうときには、売却後に前もって流れを把握して早めに準備しておくと良いでしょう。
計算方法など迷ってしまう場合には、国税庁のホームページや管轄の税務署で相談するのもおすすめです。
マンションの売却を検討している方は、確定申告についても準備しておくことで損のない売却を進めてみてはいかがでしょうか。
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