不動産の売買契約後、何かしらの事情があり解約したいというケースもあると思います。
そもそも、売買契約の後に解約はできるのでしょうか。
今回は、不動産の売買契約の解約にスポットをあてて、ペナルティや注意点、特約に関して解説していきます。
これから、不動産の売買をご検討されているという方は、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売買を解約した際のペナルティとは？
不動産を購入してから実際に引き渡しがおこなわれる期間は、少なくても１か月ほどかかります。
その間に、何かしらの事情があり、解約を余儀なくされるケースも少なくはありません。
しかし、不動産の売買は金額が大きいため、簡単に解約することはできないのです。
解約をすることは可能ですが、違約金やさまざまな手続きが必要となります。
購入した不動産に瑕疵がある、災害で売却予定の物件が倒壊してしまったなどというケースは別にして、自己都合の解約にはペナルティが課されるのです。
具体的にどのようなペナルティとなるのか見ていきましょう。
違約金が発生する
不動産の売買は高額なため、あらかじめ違約金の予定額を定めていて、物件価格の10〜20％というのが一般的です。
売買契約後の解約に関してのペナルティは、売主の自己都合の場合、手付金を買主に返還後、さらに違約金を支払います。
一方の買主は、手付金を引いた金額を支払うことになります。
たとえば、500万円の違約金を設定していたとして、支払った手付金は300万円だとしましょう。
売主の都合で解約する際は、手付金を返還してさらに500万円支払い、買主の都合で解約する場合は、違約金500万円から手付金300万円を引いた200万円を支払うことで解約することになります。
手付金解除とは？
不動産の売買では、契約時に手付金を支払うことが一般的です。
しかし、手付解除期限内であれば、自己都合であっても手付金を放棄して契約を解除することができます。
手付解除期限は、契約日から1週間〜1か月程度が一般的です。
上記でご紹介した例では、違約金を500万円支払わなければ解約できないとお伝えしましたが、手付金解除期限内であれば、300万円で解約できることになります。
買主の自己都合であれば、手付金を解除するだけで良いのですが、売主側の都合であれば手付金を返還したあと、さらに同額を支払うことで解約することが可能です。
上記の例でいうと、手付金300万円を返還してさらに300万円支払うことになります。
不動産売買の解約に関する特約とは？
不動産の売買にあたって、特約が付加されている場合があります。
その特約が適用される場合は、売買契約の解除が可能となるのです。
具体的にどのような特約があるのかチェックしていきましょう。
住宅ローン特約
住宅ローン特約とは、不動産の買主が住宅ローンを利用できなかった場合、違約金を支払うことなく契約を解除できる特約となります。
契約時に支払った手付金についても返還されますので、買主には金銭的な負担はありません。
しかし、必要書類の準備を怠ったためにローン申請ができなくなった場合や、一定期限内にローンの申し込みをおこなわなかった場合などは、住宅ローン特約は適用されませんので、注意が必要です。
特約が適用されなかった場合は、買主の自己都合による契約解除となってしまい、違約金を支払うことになってしまいます。
買い替え特約
買い替え特約は、不動産の買い替えをおこなう方を保護する目的の特約となります。
所有する不動産が売れる前に、新居の購入契約を結ぶ場合、買主と売主の合意でつける特約です。
所有する物件が期日までに指定の価格以上で売却できない場合、契約を解除できる内容となっています。
解除によって、手付金も戻りますので、所有している物件が売れるかわからないという心配がある方にとって、安心できる特約といえるでしょう。
また、買い替え特約のポイントとして、最低売却価格と期日の設定があります。
実際の価格相場より低く設定されることが多く、その価格より高く売却した場合の契約解除には、違約金が発生しますので注意が必要です。
特約があっても解約が認められない場合
上記の特約がついていたとしても、解約が認められない場合もあります。
買主が売買契約を締結後、悪意のある自己都合で解約する場合、ローン特約を悪用するローン壊しというものが存在するのです。
たとえば、ほかに良い物件が見つかったなどの自己都合による解約にも関わらず、違約金が発生しないように何かしらの理由をつけて住宅ローンに通らないようにする買主もいます。
買主側に悪意がみられる場合は、ローン特約による無条件での解約が認められない場合もあるということです。
実際に、ローン特約をつけていても、ローン解約を認めなかったという裁判の判決もありました。
また、ローン特約は法律で義務付けられているわけではなく、あくまでも買主を保護するための任意の特約となります。
明確なルールは定められていませんので、トラブルも少なくはありません。
売買契約を締結する際は、ローン特約の条件などについてしっかり確認しておく必要があるでしょう。
クーリングオフによる解除
特約ではありませんが、契約を解除できるケースについてご紹介します。
売主が宅建業者で、売主の事務所等以外の場所で売買契約を締結した際、契約を解除することが可能です。
たとえば、テント張りや仮設小屋、訪問販売などは事務所等以外の売買契約とみなされ、クーリングオフが適用となります。
この場合、8日以内に書面で解約通知をおこなえば、手付金などの返金が可能です。
不動産の売買契約を解約する際の注意点とは？
不動産の売買契約を締結したあとでも、何かしらの理由で解約に至るというケースも少なくはありません。
最後に、不動産の売買契約を解約する際の注意点をいくつかご紹介します。
解約する際は書面でおこなう
不動産の売買契約とは、売主と買主双方の納得のうえで成り立つ契約です。
解約についても、一方的に解約できるというわけではありません。
口頭で解約の意思を示したとしても、特約の期限を過ぎてしまうと、違約金が発生しますので注意が必要です。
契約を解除する場合、トラブル回避のためにも、売主と買主双方納得のうえ、必ず書面で解約することが基本となります。
特約をつける際の注意点
ローン特約や買い替え特約をつける際も、一方的に付加できるわけではありません。
相手と相談のうえ、双方合意のもと付加することが重要です。
また、ローン特約は義務ではなく任意という部分にも注意が必要で、万が一ローンが通らなかった場合に、特約がついていなければ違約金が発生しますので、売買契約の際は必ず確認することが必要となります。
契約不適合責任による解除
不動産に瑕疵があった場合や、契約条件を満たさない場合、契約不適合責任が発生し、買主は契約を解除することができます。
たとえば、建物自体の構造に問題があったり建物が建てられない土地の場合は、契約目的を果たせないとみなされるからです。
売主側に過失がなかったとしても、契約不適合は売主の責任となりますので注意が必要となります。
まとめ
今回は、不動産の売買における解約についてのペナルティや、解約する際の注意点などをご紹介しました。
不動産の売買契約を解約する際、ローン特約や買い替え特約などを付加していれば、違約金が発生することはありません。
しかし、特約は義務ではなく任意となり明確な条件などもないことから、トラブルが発生することもあります。
特約についてしっかり確認し、解約する際も慎重におこないましょう。
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