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住宅ローン選びでお悩みの方必見!「フラット35」について解説

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住宅ローン選びでお悩みの方必見!「フラット35」について解説

カテゴリ:住宅ローン

住宅ローン選びでお悩みの方必見!「フラット35」について解説

「住宅ローンってどれが良いんだろう…」とお悩みの方はいませんか?
どの商品を選ぶかで支払い総額も変わってくるため、ローン選びは慎重におこないたいところです。
今回は「フラット35」にフォーカスして、審査基準や金利について解説します。
住宅ローン選びに迷っている、フラット35の仕組みが知りたいという方は、ぜひ参考にご覧ください。

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住宅ローンのフラット35とは〜住宅金融支援機構って?〜

住宅ローンのフラット35とは〜住宅金融支援機構って?〜

住宅ローンを検討している方の多くが、「フラット35」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか?
しかし、「名称は聞いたことがあるけど、どのような内容かはわからない」という方も少なくありません。
まずは、フラット35とはなにか、一般的な民間金融機関のローンとは何が違うのかを解説します。

フラット35とは?

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供している住宅ローンです。
2003年から提供が開始されました。
フラット35の特徴は、35年固定金利であることです。
そのため、借り入れ期間中ずっと金利が変わりません。
また、借り入れ時に今後の返済額まで把握できるので、先を見越した資金計画が立てられます。
フラット35の借り入れ期間は、最長35年です。

フラット35と民間金融機関の住宅ローンの違い

前述したように、フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が共同で提供する住宅ローンです。
そもそも「住宅金融支援機構とは?」と思う方も多いのではないでしょうか?
住宅金融支援機構とは、人々の生活の質が向上するよう、さまざまな金融サービスを提供する独立行政法人です。
フラット35では、この住宅金融支援機構が関わっているため、民間の金融機関が提供している住宅ローンとは種類が異なります。
どのような違いがあるのか、見てみましょう。

金利
民間金融機関の住宅ローンは、固定金利・変動金利・固定期間選択型など選択肢が多いのに対して、フラット35は固定金利のみです。

審査基準
民間金融機関の住宅ローンでは、個人の属性が重視されます。
フラット35では、個人の属性は問われず、そのかわり年間合計返済額が設定されているなど、審査基準が異なります。

保証料
借り入れ時に保証料が必要な民間金融機関の住宅ローンに対して、フラット35では保証料がかかりません。

団体信用生命保険(団信)
民間金融機関の住宅ローンは、団信への加入が条件とされており、団信に入れないと住宅ローンが組めません。
しかし、フラット35は、団信への加入は任意となっており、加入しなくてもローンが組めます。

住宅ローンのフラット35とは〜審査基準〜

住宅ローンのフラット35とは〜審査基準〜

前述したように、フラット35と民間金融機関の住宅ローンでは、審査基準が異なります。
審査基準は、一般的に民間金融機関の住宅ローンよりも、フラット35のほうがやさしめです。
ここでは、フラット35の審査基準について解説します。

フラット35の審査基準

どのような人が、フラット35を利用できるのでしょうか?
まずは、フラット35の審査基準について理解しておきましょう。

申し込み者の条件
申し込み時の年齢が70歳未満、日本国籍、永住許可を受けている(または特別永住者が利用できる)方であれば、申し込みが可能です。
また、年間の返済額は、「年収400万円未満:30%以下・年収400万円以上:35%以下」に収めなければなりません。

住宅の条件
住宅金融支援機構が定める技術水準を満たす必要があります。
また、床面積に関しては、一戸建てであれば70㎡、マンションの場合は30㎡以上と定められています。

借り入れ金額の条件
借り入れ金額の上限は8,000万円以下です。
なお、100万円から借り入れできます。

借り入れ期間の条件
借り入れ期間は、15年以上の最長35年です。
ただし、契約者または連帯債務者が、満60歳以上の場合は10年以上となります。

自営業やフリーランスの方でも利用しやすい

民間金融機関の住宅ローンは、年収や職業などに加え、収入の安定性も審査されます。
フラット35の審査では、勤続年数や勤務形態など、個人の属性は重視されません。
そのため、自営業やフリーランス、転職したばかりの方でも審査に通りやすいという点がメリットです。
勤続年数や勤務形態が理由で、民間金融機関の住宅ローンを組めなかったという方でも、フラット35であれば組める可能性があります。
また、フラット35は、給与所得者だけでなく、障害年金や遺族年金の収入でも申し込みが可能です。

頭金が物件価格の1割を切ると金利がアップする

フラット35では、頭金が物件価格の1割を切ると金利がアップするという特徴があります。
このような理由もあり、フラット35の利用者を対象にしたアンケート(2017年度)では、「頭金相場は物件価格の1~2割」という結果が出ています。
もちろん、物件価格の借入額のギリギリまで融資を受けることも可能です。
しかし、金利が上がって支払い総額が高くなることを考えると、1割以上は自己資金を用意したほうが良いでしょう。
手持ちのお金がなければ、親戚から借りる、または1割分のみ民間金融機関の住宅ローンから借り入れするという方法もあります。

住宅ローンのフラット35とは〜金利優遇条件〜

住宅ローンのフラット35とは〜金利優遇条件〜

フラット35には、金利優遇条件が設定されています。
条件を満たせば、フラット35Sという金利優遇制度が利用できるのです。
ここでは、フラット35の金利優遇条件について解説します。

住宅の性能が良いと「フラット35S」が利用できる

フラット35を申し込みの方が、一定の条件を満たした住宅を建てる場合に、「フラット35S」が利用できます。
フラット35Sは、フラット35よりも、金利が0.25%低いというお得な制度です。
金利引き下げ期間は、契約から10年間のAプランと、5年間のBプランがあります。
フラット35の使用を検討している方にはうれしい制度でしょう。
ただし、フラット35Sでは「民間金融機関の住宅ローンからは乗り換えができない」という点に注意が必要です。
現在、民間金融機関の住宅ローンを利用していて、乗り換えを検討している方は、フラット35の金利でシミュレーションをするようにしましょう。

フラット35Sの技術基準

フラット35Sには、金利Aプランと金利Bプランがあります。
Aプランのほうが、金利引き下げ期間が長いため、Bプランよりも審査基準が厳しめです。
どちらのプランも、新築・中古住宅共通で、「省エネ性・耐震性・バリアフリー性・耐久性・可変性」の基準のうち、いずれか1つ以上を満たす必要があります。
金利Aプラン(金利0.25%・期間10年間)の技術基準は以下のとおりです。

●一次エネルギー消費量等級5の住宅
●耐震等級3の住宅
●高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
●長期優良住宅


一方、金利Bプラン(金利0.25%・期間5年間)の技術基準は、以下のとおりです。

●断熱等性能等級4の住宅で、かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
●建築物エネルギー消費性能基準を満たす住宅
●耐震等級2以上の住宅
●免震建築物
●高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
●劣化対策等級3の住宅で、維持管理対策等級2以上の住宅


また、金利Bプランには、上記のほかに「二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅」「屋内の段差が解消された住宅」などの、中古住宅特有の基準が設けられています。
金利Aプランのほうは技術基準が厳しめですが、そのぶん金利引き下げ期間が10年という大きなメリットがあります。

まとめ

今回は、住宅ローンのフラット35について解説しました。
フラット35は、民間金融機関の住宅ローンとは審査基準が異なり、自営業やフリーランスでも利用しやすい商品です。
頭金が物件価格の1割を切ると金利がアップするという特徴があるため、1〜2割は自己資金を準備するようにしましょう。

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