中古マンションを選ぶときに、建物構造を意識する方はそれほど多くありません。
また旧耐震や新耐震など、耐震基準から選ぶ方も少ないでしょう。
しかし、少しでも安全性の高い物件を選ぶなら、建物構造を知っておいて損はしないと言われています。
そこで本記事では、中古マンションに多い「壁式構造」について情報をまとめてみました。
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建物構造は、「壁式構造」「ラーメン構造」の主に2種類あります。
中古マンションをリノベーションする際はこの構造がとても重要になってきますので、知っておくと役に立つでしょう。
ここでは、壁式構造とはどんな構造なのか解説します。
壁式構造とは
床・天井・4つの壁で成り立っているのが壁式構造です。
柱や梁はなく、主に鉄筋コンクリート造の中古マンションに多く見られます。
また4階以下の低層マンションに多いのもこの構造になります。
建物を支えているのは壁になるため凹凸がなくスッキリして見えますが、リノベーションには少々不向きです。
壁式構造のメリット・デメリットについては後述しますが、広々とした空間と頑丈である点はこの構造の良いところです。
ちなみに、中古マンションを購入する際に、見た目で構造を判断することは困難です。
どうしても知りたい方は「間取り図」を確認してみてください。
室内に柱や梁が描かれていなければ壁式構造になります。
また室内がスッキリとした間取りになっているはずです。
先ほども述べたように、4階以下の低層マンションであれば高確率で壁式構造でしょう。
建てられた年代はいつ？
そもそも、中古マンションは耐震基準が「旧耐震」と「新耐震」に分類されます。
そのため、1981年5月31日以前に建てられたマンションは旧耐震基準になります。
壁式構造はどちらになるのかというと、「旧耐震」です。
旧耐震から新耐震に改定された理由は新潟地震での被害によるものですが、そうなると壁式は地震に弱く深刻なダメージを受けることになってしまいます。
しかし、現実は阪神淡路大震災の直下型地震の際にほとんど被害を受けませんでした。
要するに、旧耐震でありながら災害に強く頑丈なのが壁式なのです。
近年はこの構造の中古マンションは減っていますが、古いマンション＝大きな被害を受けるわけではないということも知っておきましょう。
ラーメン構造との違い
壁式と比較されやすいのが「ラーメン構造」です。
新耐震基準のマンションや5階以上のマンションは、基本的にこのタイプの構造になります。
ラーメン構造とは、ひと言でいうと柱と梁を使って建てられたマンションを指します。
壁（面）で建物を支えていた壁式に対し、ラーメン構造は柱や梁で建物を支えます。
耐力壁がないのが特徴になり、低層マンションでも用いられるため使用用途は幅広いと言えるでしょう。
そんなラーメン構造と壁式構造の違いは、先ほども述べたように柱・梁で建物を支えるのか、壁で支えるのか、です。
また幅広い建物に対応しているラーメン構造に対し、壁式は低層マンションに利用されます。
ここも大きな違いになっています。
壁式構造の中古マンションのメリットについて
壁式構造の特徴やラーメン構造との違いについてご紹介してきましたが、ここでは壁式構造で建てられたマンションのメリットについて解説します。
地震に強いと言われていますが、それ以外にはどんなメリットがあるのでしょうか？
耐震性に優れている
壁でしっかり建物を支えているので、柱と梁で支えているラーメン構造に比べ耐震性に優れています。
また使用している壁も「耐力壁」になるため厚みがあります。
「旧耐震なのに安全性が高い」と言われているのはここにあるのでしょう。
また、耐力壁は頑丈なだけでなく防音性や遮音性に優れていることも挙げられます。
断熱性もありますから、冬でも暖かさを感じます。
ただ壁式＝すべての建物が頑丈というわけではありません。
あくまでラーメン構造よりも地震に強いというだけなので、築年数が古すぎると劣化で脆くなっている可能性があるので気を付けましょう。
柱と梁がないため空間がスッキリ
何度も述べているように、壁式は壁で建物を支えているため柱や梁がありません。
そのため空間がスッキリしているように見えます。
部屋に凹凸がないのでまっすぐ使うことができますし、家具の配置も簡単です。
たとえワンルームでも、柱や梁がある物件よりも広く見えやすいのもメリットでしょう。
集合住宅に適している？
理由は、防音性の高さにあります。
耐力壁のおかげで、集合住宅でも他人の生活音や周辺の騒音を気にする心配がないと言われています。
実際、ひと昔前の団地は壁式を用いているところがほとんどです。
家賃も比較的安い物件が多いですから、なるべく節約した生活を送りたい方には最適でしょう。
壁式構造の中古マンションのデメリットについて
一方でデメリットもあります。
これまでご紹介してきた壁式構造の特徴を見ると、旧耐震でも強固で地震に強く、耐力壁なので防音性や遮音性に優れていることが分かりました。
これだけ見ると十分なメリットですが、残念ながら良い点ばかりはありません。
ここでは、よくある壁式のデメリットについてご紹介します。
リノベーションに適していない
柱や梁で造られていれば、リノベーションの際に壁を撤去することが可能なため、自由に間取りを変更できます。
しかし壁式は壁で建物を支えるように造られているため、壁を撤去することが困難であり、リノベーションで自由度が利きません。
そのため、壁式はリノベーションには適していないと言われているのでしょう。
もちろん一切変更できないわけではありませんが、範囲が少ないため自分好みの内装にしたい方には不向きです。
ちなみに、壁式でリノベーションできるところは内装や棚、キッチンなどになります。
またお風呂やトイレなども変更できます。
リノベーションを検討している方は、構造を確認し、また壁式に住んでいる場合は変更できる壁も確認しておきましょう。
旧耐震で住宅ローン控除適用外
何度も述べていますが、壁式は旧耐震になります。
旧耐震だからデメリットになるわけではなく、旧耐震は適用していないサービスも多いため物件を選ぶときは注意が必要です。
そのひとつが「住宅ローン控除」です。
住宅ローン控除とは、文字どおり住宅ローンが控除される制度のことを言います。
年末のローン残高から1％ほど所得税や住民税から控除され、主に新耐震基準以降に建てられた物件が対象になります。
ただし、築年数が25年以上の旧耐震でも「耐震適合証明書」が取得できれば適用されます。
劣化してるとリスクが高くなる
壁式が旧耐震であることはすでにご存じでしょう。
頑丈なため耐震性には優れていますが、それでも30年、40年経った物件はどうしてもリスクが高くなります。
そのため、築年数が古すぎるとやはりデメリットになってしまいます。
内見時には、必ず外壁の状態（ひび割れや破損など）や鉄筋が錆びていないかなど確認しておいてください。
また定期的に塗装や補修されているかを知っておくことも大切です。
修繕されている中古マンションは、たとえ築年数が古くても安全性は高まります。
その辺もしっかり確認しておくと、デメリットも軽減できます。
まとめ
中古マンションは、「旧耐震だから安全性が低い」と思うのは間違っていることが分かりました。
むしろ壁で支えられているので強固ですし、防音性や遮音性もあるので生活環境は決して悪くありません。
ただ壁式にもいろんなタイプの物件がありますから、内見時には隅々まで確認しておきましょう。
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