登記簿謄本とは、法務局に備え付けられた物件の概要と所有者や権利関係が記載された書類です。
登記簿に所有者として名前があれば、その人物がマンションの所有権を有します。
さまざまな内容が書いてあり、わかりにくい部分もあるために、この記事で登記簿謄本の見方をご紹介します。
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マンションも不動産の1つであり、所有すれば所有者として権利を明確にするために不動産登記をおこないます。
不動産登記には、所有者や担保者、土地の住所や面積などが記載されます。
建物を見ても所有者が誰かわかりませんが、不動産登記を見れば所有者や住所などがわかるのです。
つまりは不動産を見ただけではわからないことを、不動産登記で記します。
そして登記簿謄本とは、不動産登記の内容を紙に出力し、法務局の印鑑を押している公的な証明書です。
登記簿謄本を使えば、自分がその不動産の所有者であると他者に対し主張できるのです。
ちなみに登記簿謄本は登記事項証明書とも言われています。
法務局で取り寄せられる他に、オンラインや郵送でも取得でき、インターネット上で閲覧もできます。
登記簿謄本の見方
登記簿の見方は4部構成になっており、表題部、権利部(甲区と乙区)、そして共同担保目録の構成です。
ただし不動産登記によっては、表題部のみである場合や、表題部と権利部しかない場合もあります。
表題部は不動産の基本情報が書かれている部分です。
住所や面積などが記載されます。
マンションは記載内容が若干違い、すべての部屋番号が書かれており、さらには建物名の記載もあります。
甲区の権利部は所有権に関する部分です。
現在の不動産の所有者のみならず、過去の所有者も書かれています。
そのために、登記簿謄本を見れば今までの所有者がすべてわかるのです。
乙区権利部では、所有権以外の権利について記載されています。
なかでも代表的な情報は抵当権であり、誰が抵当権を設定しているか分かります。
なかでも代表的な情報は抵当権であり、抵当権者・債権額などが記載されています。
いつ抵当権が設定されたのか、債権額なども書かれています。
最後は共同担保目録であり、抵当権設定で担保になっている不動産がいくつかあれば、まとめて記載している部分です。
戸建てでは土地または建物の登記簿謄本を見れば、両方に抵当権が設定されます。
登記事項証明書の種類
登記簿謄本である登記事項証明書は、1種類だけではありません。
4種類あるので、必要に応じて適切な証明書を取り寄せます。
全部事項証明書は、登記情報すべてが記載されており、過去の所有者や共有者の権利関係なども書いています。
現在事項証明書は、最新情報が書かれており過去の所有者などの情報は記載されません。
一部事項証明書は、一部の情報のみ記載しており権利者が多いときなどに利用します。
閉鎖登記事項証明書は、登記事項証明書がデジタル化される前にあった過去の情報です。
これはデジタル化されていないために、法務局でしか取り寄せできません。
マンションの登記簿謄本の構成
物件の所有者や抵当権などを知りたければ、登記事項説明書を取得します。
法務局に行き、お金を支払えばどなたでも取得可能です。
表題部
建物と専有部分に分かれて情報が書かれています。
専有面積の家屋番号にマンションにあるすべての部屋番号が記載されます。
番号を数えれば、いくつ部屋があるか分かります。
一棟の建物の表示部分には住所や建物名の記載があります。
その他に表題部には、敷地面積、登記年月日、各部屋の床面積、所有権や借地権などの敷地に対する権利の割合が書いてあります。
権利部（甲区・乙区）の構成
権利部は戸建ての登記簿謄本と情報が同じですが、重要な情報もいくつかあります。
抵当権についても記載されている部分であり、住宅ローンを組んで購入した物件では、抵当権があるので情報として記載されます。
甲区では物件が差し押さえられていれば、差押登記がされています。
競売や公売の手続きが始まったことを意味する情報であり、この物件取引では、権利者に差押登記抹消が可能かどうか確認します。
建物の登記簿謄本に記載されない内容
敷地権は建物の登記簿に記載されないので、土地の登記簿を取得して確かめます。
管理人室や機械室があれば、共有でその部分の持分を取得していることがあり、マンション売買をおこなうならば、登記簿取得が必要です。
とくに別棟があるときは、共有持分部分があるかもしれないので確かめてください。
マンションと戸建ての登記簿謄本の違い
マンションの登記簿謄本の見方は戸建ての場合とは違いがあります。
戸建ては建物と土地が別々に記載されていますが、マンションは建物に土地の情報も記載されています。
共同住宅であるために、土地のみの売却や建物のみの売却ができないので、敷地と建物がセットの情報を登記簿謄本に記載するのです。
登記簿の内容を見るならば、建物の謄本だけ取得すれば十分です。
土地と建物の表題部、専有部分の表題部、土地の敷地権と分かれます。
●マンションの全体の情報
●土地と建物の情報
●専有部分情報
このように3つに分かれます。
一戸建ての場合と比べると、細かく情報が分かれています。
マンション全体の情報を登記簿に記載しないとならず、敷地と建物がセットであると示さないといけないので、このような構成になっています。
さらに各部屋に専有部分もあるために、占有部分専門の登記簿部分もあるのです。
敷地権
マンションのような建物と一緒になった土地に対する権利を敷地権と言います。
もしもマンションで建物の権利を持っているのに、土地の権利が別の方にあれば権利関係が複雑になり売買をおこなうときも複雑です。
敷地と土地を分離できないようにしている権利形態が敷地権です。
さらに詳しく権利を分離すると以下のようになります。
●専有部分
●共有部の共有持分
●土地の共有持分
このように分かれており、管理組合が規約で定めない限りは、これらは分離できません。
専有部分はマンションの部屋の一部であり、天井や床で囲まれた部分です。
物件によってはロフトや配管も専有部分に含まれるので注意してください。
共有部の共有持分は、エレベーターや廊下などの共同で使用する部分です。
専有部分を所有するのに必要な土地の権利が土地の共有持分です。
敷地権は区分所有法改正で制定
マンションの敷地権は、1983年の区分所有法改正で誕生しました。
改正以前に建てられたマンションは、区分所有法改正にそって敷地権を設定しているので、そのような物件では問題はありません。
なかには敷地権のない物件もあります。
敷地権設定がなくとも物件の売買は可能であり、専有部分と共有部分の分離処分は禁止であるために、売買におけるトラブルはないです。
ただし登記簿の取得には時間がかかり、その物件の管理組合が機能していない恐れがあります。
古いマンションの売買では、敷地権の確認は必要です。
物件の所在地を管理する法務局から登記簿謄本を取り寄せて確認しましょう。
まとめ
マンションの登記簿謄本は所有者や建物住所、抵当権などを示す証明書です。
専有部分や共有部分、土地と建物があるために、戸建ての登記簿謄本とは若干記載内容が違います。
不動産売買をおこなうときや、物件情報を確認するときには、登記簿謄本が役に立ちます。
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