週末移住など週の数日間を過ごすためだけに、住宅を購入する方が増えてきました。
もちろんそれ以外の理由で、もう一戸建てが必要という方もいらっしゃることでしょう。
こういったセカンドハウスの購入には、ほとんどの場合ローンを利用しますが、一般的な住宅ローンと違いもありますのでそこについて深く掘り下げてご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちらセカンドハウスローンとは？どういった種類がある？
最近ではセカンドハウスを持つことが、以前よりも珍しくはなくなったわけですが、ではまずそのセカンドハウスの定義とはどういったものになるのでしょうか？
セカンドハウスとは
ほとんどの方が持つイメージとしては自宅以外にもう一軒、少し離れた地域に自分や家族が寝泊まりできる住宅があるというものでしょう。
実際のところそのイメージでほぼ合っているのですが、それに当てはまるものとして他に「別荘」があり、ただ「別荘」はセカンドハウスとは呼べません。
分かりやすい区別方法としては、ひと月に一日以上使っている、自宅以外の住居のことをセカンドハウスと定義づけできますので、別荘は違う性質の住居となるわけです。
たとえば勤務地が自宅から遠く、毎日通うのが大変な場合に職場の近くに持っている住居、逆に毎週末に家族でくつろぐために使う住居などがセカンドハウスとなるのです。
セカンドハウスのメリット・デメリット
この「第二の住宅」のなかには、先述のような遠距離通勤者用の住まいや週末のレジャー用のもの以外にも別荘や転勤時の借り住まいといった形態もあります。
もちろん経済的な負担が増すわけですが、第二の家を持つことで通勤が楽になる、あるいは休日に非日常を味わえるといったメリットもあるわけです。
他にも定年後に自宅を売却し、第二の住宅へ移るということも検討できますし、単純に資産が増えるわけですので、これを後々売却したり子どもに相続したりもできます。
ただ、自宅以外にメンテナンスの費用が必要となり、途中でライフスタイルが変わった場合に、手放さなければいけなくなるかもしれません。
セカンドハウスローンの概要と種類
ただ自宅以外に一戸建てを持つということは、新たな建設費用や土地の取得費用が必要となり、もちろんこれらを現金一括でという方は少ないはずでしょう。
そこでローンを組むことになるわけですが、一般的な住宅ローンはこの場合利用することはできませんので、新たにセカンドハウスローンを利用することになります。
つまり自宅以外の生活拠点として「第二の住宅」を購入するために利用できるローンが、セカンドハウスローンなのです。
セカンドハウスローンの種類
そして、このようなセカンドハウスの購入時には利用できるローンが限られています。
「専用のセカンドハウスローン」もしくは「フラット35」を利用することになりますので、ご注意ください。
どのようなセカンドハウスローンがあるかは、それぞれの金融機関に相談してみると良いでしょう。
セカンドハウスローンと一般的な住宅ローンとの違いとは？
2軒目の住宅を購入する場合、その前に現在居住している住宅にまだ残債がある状態、つまり二重に融資を受けることはできるのでしょうか。
セカンドハウスを検討されている方にとって、これがもっとも気になる点でしょうが、結論から言いますと、セカンドハウスローンであれば新たに融資を受けることができます。
ただし一般的な住宅ローンとの違いもありますので、その点をしっかりと把握しておかなければ、計画とおりの返済ができなくなることもありますので、注意してください。
一般的なローンとの違い
セカンドハウスローンと一般的なローンとの違いとしては、主に以下の3つが挙げられます。
①土地購入のみでは利用できない
まずセカンドハウスローンは土地と建物に対して融資されるものですので、土地購入のみでは利用できません。
土地と建物をセットとして購入することが融資の条件となりますので、まずはその意思を借り入れ先の金融機関にしっかりと伝えてください。
②金利が高い
次に第二の住宅を持つということは、資金に余裕のある方ということにもなりますので、当然金利は通常のものよりも高めに設定されています。
通常の貸付金であれば、現在は低金利状態ですので約1%、あるいはそれ以下となりますが、セカンドハウスローンでは2～4％となるのが普通です。
また再び融資を受けることで月々の支払いも二重となるため、その負担に耐えうることができるのかどうか、年収などの審査基準が厳しいのは当然と言えるでしょう。
③特別控除を適用できない
他にも住宅ローンでは所得税や住民税の負担が軽くなる控除が受けられますが、「自己の居住の用の供した」という要件の対象外物件となりますので控除の恩恵はありません。
フラット35の特徴
このようにとくに金利面で不利な条件となってしまうわけですが、ただフラット35を活用することでその金利を低く抑えることもできます。
フラット35はこれから家を買おうかという方の間にはよく知られていて、35年の返済期間中は固定金利であることが特徴で、返済計画を立てやすいというメリットがあります。
このフラット35は返済期間が最大35年で金利が1.5％ほど（2022年7～８月、団信加入）で、借り入れ額が8000万円まで可能という条件です。
これと同じ条件で借りることができますのでかなりお得な商品となりますが、年収に占める返済額の割合である「総返済負担率」には気を付けてください。
また金融機関によってはこのフラット35を扱っていないところもありますので、借り入れを考えている融資先の金融機関があれば、あらかじめ確認を取ることをおすすめします。
セカンドハウスローンの審査基準とは？
セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンよりも、審査が厳しいことが多いです。
無事に審査に通るためにも、まずは審査基準などを確認していきましょう。
審査基準が厳しい理由
審査基準が厳しい理由の一つとして、投資用物件の購入目的など不正利用されるのを防ぐことが挙げられます。
万が一不正利用などがあると、その金融機関も不正利用に関わったとして、悪影響を受けてしまいます。
そのためハードルが高くなっているのです。
また通常の住宅以外にもうひとつ家を持つということは、言い換えれば本来必要ではない住居を構えるということです。
緊急性や重要性の低いものを購入するわけですから、金融機関としては融資の条件を緩くする必要がなく、どうしても審査基準が厳しくなってしまうわけです。
セカンドハウスローンの審査基準
では具体的にどのようなポイントを審査されるのでしょうか？
①年収
ではその審査基準を見ていきますが、まずは返済能力としては年収が500万円以上で、年間の返済額も年収の30～35％となり、それを超えると融資がおりなくなることがあります。
②健康状態
次に健康状態ですが、当然良好であることが求められ、また契約者は団体信用生命保険へ加入し、万が一の際はその保険金を残債の支払いへ充てることになります。
③雇用状況
そして返済が長期間にわたって滞りなくおこなわれるためには、やはり安定した収入を得ている必要があり、契約者の雇用状況は審査の重要な材料と言えるでしょう。
④その他
他にも、たとえば現在住んでいる住宅や車などの貸付金についてもその利用状況や返済状況が審査され、過去においての遅滞の有無や残高などが調べられます。
セカンドハウスローンの審査から融資までの流れ
では最後にその審査を含めた融資までの流れについてですが、まずは事前審査があり、これは金融機関のHPで個人情報を入力し、そこから借り入れの申請することになります。
その事前審査を通過すれば正式審査に移り、金融機関の窓口で申し込みをおこない、先述のとおり厳しい審査基準と照らし合わせて融資の可否が決まります。
事前審査、正式審査ともに通過すれば、いよいよ契約手続きへと進むことになり、ここではさまざまな書類や資料が必要となりますので、しっかりと準備しましょう。
まとめ
通常寝起きする住宅とは別に住宅を持つということは、金融機関からすればかなりの贅沢とみなされるわけです。
そのためセカンドハウスローンの審査は厳しくなるのは当然ですが、逆に返済能力が自分にあるのかを見極める機会でもありますので、今一度じっくりと検討することが重要です。
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