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「投資用マンションを所有しているものの、いつ売却すれば良いか分からない」と悩んでいる方は少なくありません。
不動産投資は売却するタイミングによって利益が大きく変動するため、適切な時期の見極めがとても重要になってきます。
そこで今回は、投資用マンションの売却を検討している方に向けて、適した売却タイミングや必要な準備についてご紹介します。
売却時の注意点についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら投資用マンションを売却すべき「適切なタイミング」とは？
投資用マンションを売却して利益を得ることが出来れば、不動産投資は成功したと言えるでしょう。
そのためには投資用マンションの売却タイミングはいつなのか、きちんと見極める方法を知っておく必要があります。
ここでは、投資用マンションはいつ売却すべきなのか、具体的なタイミングを解説していきます。
タイミング①大規模な修繕工事の前
投資用マンションを売却するタイミングのひとつは大規模な修繕工事の前です。
大規模な修繕工事とは、マンションの経年劣化などを定期的に修繕する工事のことを指します。
不動産の資産価値を維持すること、設備劣化による不具合の発生を防ぐことなどを目的としておこなわれます。
主に築10〜20年の間におこなわれることが多く、マンションの所有者はこの大規模な修繕工事のために月々「修繕積立金」という費用を支払っているケースがほとんどです。
しかしいざ大規模な修繕工事をおこなうと「予想より多くの劣化が見つかった」「工事費用の値上がりがあった」など、さまざまな要因によって修繕積立金では足りず所有者が不足金額を負担することも珍しくありません。
さらに、投資用マンションでは主に修繕積立金の段階積立方式を採用しており、数年ごとに値上がりするケースが多いです。
そのため、投資用マンションの売却を検討している場合は、費用負担が発生するリスクがある大規模な修繕の前のタイミングでおこなうと良いでしょう。
タイミング②空室が少ない（満室）・家賃が相場よりも高いとき
所有しているマンションの入居率が高いと、購入したあとすぐに収益の出る物件として買い手がつきやすいです。
「入居者がいても売りに出すことはできるの？」と疑問に思った方もいるかもしれませんが、投資用マンションは入居者がいる場合でもそのままオーナーが変わる「オーナーチェンジ物件」として売却することができます。
オーナーチェンジ物件は内覧ができないというデメリットがあることから、通常の投資用マンションの相場価格よりも売却金額が低い傾向にあります。
しかし、所有する投資用マンションの家賃が相場よりも高く、月々の家賃収入が高い場合は、そこを利用して買い手へ価格交渉することができるでしょう。
買い手にとって「満室で家賃も高い投資用マンション」は大きな魅力を感じやすく、所有者にとって有利に売却しやすいタイミングと言えます。
タイミング③路線価が上昇傾向にあるとき
投資用マンションの売却タイミングと路線価は大きく関係しています。
路線価とは、道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価額のことで、土地を評価する際に使用するものです。
国が定めている土地の価格であることから、不動産の相場を考えるうえで重要な指標になっています。
すべてのケースに当てはまるとは言い切れませんが「路線価が高い=不動産価値が高い」と考えても良いほど、路線価の価格が上昇しているときは高値で投資用マンションの売却がしやすいでしょう。
投資用マンションの売却タイミングが決まったら必要な「3つの事前準備」とは？
投資用マンションの売却をおこなうときは、さまざまな準備が必要です。
「すぐ売りたい」「今すぐ引き渡したい」という気持ちがあっても、不動産はすぐに現金化できるものではありません。
スムーズな売却をおこなうためにも、事前に準備すべきものを把握しておくことが大切です。
投資用マンションを売却することが決まってから売却前までにしておきたい3つの行動をご紹介します。
準備①管理会社への連絡
投資用マンションを所有していると自動的に加入する管理組合員の「資格喪失届」の提出、管理費と修繕積立金の清算をおこないます。
厳密に言うと、この2点は投資用マンションの売却が決まってからおこなっても問題ありませんが、管理会社に売却の意思を伝えておくことで、スムーズな流れで売却できるでしょう。
準備②不動産価格の相場調査
不動産価格の相場を調査することも、売却前までにしておきたい準備のひとつです。
所有する投資用マンションはどれくらいの価値があるのか、売却益はどれくらい見込めそうかなど相場を把握しておくと価格交渉がしやすくなるでしょう。
不動産ポータルサイトでは、現在売りに出されている不動産の立地や築年数、間取りなどの情報を確認できます。
所有するマンションと似た不動産を探し、市場価格を頭に入れておくことが重要です。
準備③売却時に必要となる書類の用意
投資用マンションを含めた不動産の売却取引では、多くの書類が必要となります。
契約時になって慌てることにならないように、あらかじめ用意しておきましょう。
●身分証明書
●権利証・登記識別情報
●登記簿謄本（登記事項証明書）
●実印・印鑑証明書
●マンションの管理規約・維持費などの書類
●固定資産税納税通知書
●購入時の売買契約書・重要事項説明書
取り寄せに時間を要する文書もあるため、余裕を持って準備しておくことをおすすめします。
投資用マンションの売却を成功させるために！意識したい注意点とは？
売却に適したタイミングや事前準備については理解できたでしょうか。
最後に、投資用マンションの売却に成功するために意識すべき注意点をご紹介します。
注意点①ローン完済が大前提
投資用マンションに限らず不動産売却は、基本的にローンが完済していないと取引ができません。
もし引き渡しの段階でローンが残っている場合でも、売却利益によって一括返済をおこなう必要があります。
ローン残債が売却利益を超えてしまうと、結果的に赤字になってしまい不動産投資を成功したとは言えません。
ローンが残っているまま売りに出す場合は、事前シミュレーションをきちんとおこないましょう。
注意点②売却タイミングはプロの意見に頼る
先ほど述べたとおり、投資用マンションの売却のタイミングは不動産投資の成功と失敗を左右するとても重要なポイントです。
そのため、不動産の豊富な情報やノウハウを持つ不動産会社に相談することが売却のベストタイミングを見つける近道になります。
プロの意見を聞いてから、所有する投資用マンションをいつ売却するべきかを決断することをおすすめします。
注意点③居住用物件として売却する方法もある
投資用マンションを入居者が入ったまま売却するオーナーチェンジ物件は「収益物件」として評価されます。
一方で、買い手がマンション購入後に自分の住まいとして利用する場合は「居住用物件」として売却することも可能です。
入居者がいる状態で売却したほうがいつでも売りに出すことができますが、状況によっては居住用物件として価値を見出すケースもあるため、売り方も考慮してみましょう。
まとめ
投資用マンションの売却タイミングは、大規模な修繕工事の前や路線価が上昇しているときが適切だといえます。
管理会社に連絡したり必要書類を準備したりなど、売却前にすべきことも多くあります。
疑問点や不安点が少しでもある場合は、ぜひ不動産のプロに相談してくださいね。
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