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マンション購入における占有面積とは?含まれない部分や注意点について解説

カテゴリ:物件購入ノウハウ

マンション購入における占有面積とは?含まれない部分や注意点について解説

マンションの購入を検討している方は、占有面積についてきちんとした情報を得ておく必要があります。
床面積にも種類があり、減税措置の条件にも設定されているため、把握していないまま契約してしまうと減税の対象にならなかったということにもなりかねません。
そこで今回はマンションを購入するにあたり、占有面積とは何かをご紹介したうえで注意点についても解説します。

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マンションにおける占有面積とは

占有面積とは、マンションの住居者が完全に個人の所有物として扱うことができる占有部分の面積のことです。
一方、マンションなどの集合住宅では廊下や階段のように、ともに使用するスペースも存在し、共用する部分のことを共有面積と言います。
占有面積を求めるための計算方法が2通りありますので、それぞれの違いと特徴についてご紹介します。

壁芯面積

壁芯面積とは壁の中心を「壁の芯」とみなし、壁の芯より内側部分を計算した面積のことを言います。
壁の厚みの半分が面積に加わっているため、実際に使用できる面積より広く表示されているため注意が必要です。
新築の分譲マンションでは建築中から販売活動を開始するため、室内の面積を正確に測ることができず、図面やパンフレットなどには壁芯面積が表示されていることが多いです。
中古の分譲マンションだと室内の面積を測ることはできますが、新築との混同を避けるために壁芯面積で統一されていると考えられます。
そのため、分譲マンションなどは新築・中古問わず、壁芯面積で表示することが一般的となっております。

内法面積

内法面積とは、壁より内側部分を計算した面積のことを言います。
実際に使用できる面積がそのまま表示されているため、内法面積の方がお部屋のイメージがしやすいと思います。
賃貸物件のマンションやアパートでは、内法面積で表示されることが多いです。
しかし賃貸物件の際は、どちらの計算方法で表示されているのか明記していない場合もありますので、不動産会社に確認することをおすすめいたします。
計算方法が異なると同じ80㎡でも、壁芯面積より内法面積の方が広く感じます。
このように、表示されているのが壁芯なのか内法なのかによって広さが変わるため注意が必要です。
また、マンションの修繕費や管理費なども占有面積を基準に決められることが多いため覚えておくと良いでしょう。

マンションの占有面積には含まれない部分

実は部屋の一部であるにも関わらず、占有の面積には含まれない場所というのが存在します。
そのため、占有面積が同じであっても、実際に内見をすると広さの違いを感じる場合があるのです。
占有面積には含まれない主な場所を4つ、理由とともにご紹介します。

玄関ポーチ

玄関ドアより外側にある部分を玄関ポーチと言います。
基本的に使用するのは、居住者かその関係者に限られますが、室外にあるため占有面積には含まれません。
玄関ポーチは共用部分ということになりますが、普段の生活においては居住者が占用に使用しても良い場所となっております。

ロフト

ロフトは室内にあるため占有面積に含まれそうですが、屋根裏収納とみなされ含まれないことが多いのです。
ただし、高さが1.4m以上であったり、占有面積の半分以上の面積を占めていたり、常に利用する造りとなっている場合は、2階とみなされ含まれることがあります。
一般的に含まれるケースは少ないため、ロフト付きの物件は表示されている面積より広く感じるでしょう。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーは災害時の避難経路となるため、共用部分として扱わなければなりません。
そのため、隣の部屋へ突き抜けることができる壁や、床に下の階に降りるための通路が設置されている場合があります。
しかし普段は、災害時に支障がない範囲での使用が認められています。

床下収納

最近のマンションだと床下収納が設置されている物件も多いと思いますが、床下収納の面積が占有面積の半分未満の場合は含まれません。
しかし、ロフトと床下収納の両方が設置されている場合は2つの面積を合算して、半分未満であることが条件となりますので注意が必要です。
以上より、これら4か所は占有ではなく共用部分になりますが、区分所有者の占用使用部分として合意の取れたスペースということになります。
そのため勝手に私物を置いたりせず、マンションの管理規約に従って、その範囲内で使用するようにしましょう。

マンションにおける占有面積についての注意点

マンションの床面積は占有面積だけでなく、書類によって記載されている面積も異なります。
間違いやすい部分となるため、具体例も入れつつ残り3つの床面積の種類と注意点について解説します。

登記面積

登記面積とは、登記簿謄本に占有面積が記載されたもので、公簿面積とも呼ばれています。
マンションの場合は登記面積を内法面積で記載されていますが、購入時のパンフレットには壁芯面積が記載されているため、面積が小さくなったように感じるかもしれません。
一方、一戸建ての場合は占有面積という概念がないため、基本的に登記簿謄本には壁芯面積が採用されています。
この登記面積は住宅ローン控除や登録免許税の軽減、すまい給付金などの減税措置を受ける際に必要となります。

課税床面積

課税床面積とは、登記面積に共用部分の持分面積を合算したものになり、現況床面積とも呼ばれています。
課税床面積は登記面積+(共有面積×登記簿面積÷全員分の登記簿面積)の計算式にて求めることができ、固定資産評価証明書にも記載されてます。
占有部分にバルコニーなどの占用部分の面積も合算されるということです。
一方、一戸建ての場合はシンプルで登記簿謄本に記載されている床面積を合算したものが、課税床面積となります。
この課税床面積をもとに、固定資産税や都市計画税などの税額が決定されているのです。
新築の固定資産税の軽減や不動産取得税の軽減などの減税措置を受ける際に必要となります。

延床面積

延床面積とは、マンション全体の床面積のことを言い、登記簿謄本に記載されている各階の床面積を合算した面積になります。
売買契約書に記載されていますが、登記面積や課税床面積と違って他に使用されることはほとんどありません。

注意点

床面積の種類によって用途が異なるため、具体例を挙げつつ注意点について解説します。
住宅ローン控除を受ける場合は登記面積が50㎡以上という条件があります。
たとえば占有面積が53㎡の場合は安心してはいけません。
マンションでは壁芯面積で記載されるのが一般的ですが、実際の登記面積は内法面積になるため、壁芯面積が50㎡を超えていたとしても、内法面積が49㎡だった場合は適応の対象外となります。
また、減税措置を受ける際の床面積に関してはそれぞれ上限も設定されているため、大きすぎる場合も対象外となるため注意が必要です。
このようにならないためにも、契約前にきちんと確認しておいた方が良いでしょう。
床面積には種類があり複雑に感じるかもしれませんが、それぞれ違った役割を果たすため、用途に合った面積が必要となることを頭に入れておいてください。


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