これから土地や建物を相続する方にとって、手続きの流れがわからない方が多いことでしょう。
しかも相続人が複数人いると、口論になってトラブルが起き、なかなかスムーズな話し合いをするのが難しいのが現状です。
そこで本記事では、不動産を相続する手続きの流れをご紹介します。
専門用語が多いためわかりやすく解説しますので、相続時に活用してみてください。
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相続する家族関係を理解したとしても、証明できるものが必要不可欠になります。
客観的から見て相続人である情報が必須で、思わぬ方が対象になるケースも少なくありません。
相続税の関係もありますが、財産の合計した価額が基礎控除額を超えた場合は課税対象です。
戸籍謄本の取得
戸籍謄本は市区町村役場の窓口で申請すれば取得可能で、郵送でも取り寄せできます。
ただし、取得できるのは本拠地のエリアにある戸籍謄本のみで、前の本拠地の戸籍謄本は入手できません。
たとえば市町村が吸収合併して無くなったら、合併した市町村の窓口で申請してください。
他にも結婚して新たな本拠地に移動してしまうと、以前の本拠地の情報から更新はされません。
つまり、戸籍謄本の管理は市区町村ごとにおこなわれているため、法定相続人を確定したいなら本拠地で確認する必要があります。
本拠地の変更が複数回あるなら、戸籍謄本が登録されている市町村を探さなければなりません。
名寄帳を確認
名寄せとは、不動産と所有する人を確認するための一覧表で、土地家屋課税台帳や固定資産課税台帳とも呼ばれます。
よくあるのは複数の不動産があるせいで場所を特定できず、相続時に支障が出てくるときに使うのが名寄せです。
しかし、なかには非課税扱いになるものもあり、納税通知書に記載されないこともあります。
すると場所を把握できずに、納得のいく手続きができません。
そこで市町村で名寄帳の発行を請求し、誰がどの不動産を所有しているかを確認する必要があります。
名寄帳は納税通知書でも記載されていない非課税扱いの物件でも、一覧表として記載されています。
ただし、全国各地に不動産を持っている所有者だと、特定が難しくなるでしょう。
名寄帳は市町村で確認できるものなので、都道府県すら把握していないと時間がかかります。
相続財産の確定
相続財産の確定については、プラスの要素もあればマイナスの要素もあります。
たとえば不動産や現預金、事業の売掛金などがプラスの要素になって、大きな比重を占めるでしょう。
しかし、残債となっている住宅ローンや借入金、固定資産税の負担などのマイナスも請け負う必要があります。
できるだけプラスの財産を確定させてマイナスの財産を無視したいところですが、次におこなう遺産分割協議で必須な情報になるため、漏れのないように調べてください。
たとえば預貯金や借入金は金融機関に通帳や残高証明書を請求するだけなので、スムーズに終わります。
ただし、残高証明書に関しては相続を開始する日付で請求する必要があります。
当日より前に請求してしまうと増減している疑いが浮上し、情報として信用できません。
不動産を相続する手続きで遺産分割協議をさせる方法
相続人が誰にどのような分け方をするのかを話し合うことを、遺産分割協議といいます。
不動産をわけない共有の方法もありますが、今回は代表的な3つの分割方法（現物分割・換価分割・代償分割）をご説明しますので参考にしてみてください。
現物分割
現物分割とは、遺産をそのままの状態で分割する方法です。
遺産の形状を変えないため、手間が少なくて分割しやすいのが特徴になります。
ただし、分割する遺産によって大きな差があると、公平さが保てないのがデメリットです。
たとえば1つは駅から遠くて利便性がそこまで充実していない物件と、もう1つが駅周辺にあって充分な住環境の物件があるとしましょう。
2つの物件を平等に1つずつわけるのも方法としてありますが、価値は大きく違います。
現物分割にこだわるのであれば、相続人が納得するような話し合いが必要です。
もし価値を平等に揃えたいのであれば、価値が低いほうに車の時価や現金を調整して平等にするのがおすすめになります。
換価分割
換価分割とは、売却したお金を分け合う方法です。
現金で分け合うためトラブルが少なく、平等に分けられるのが魅力になります。
たとえば5,500万円の物件を市場に出し、買主が見つかって売却したとしましょう。
不動産会社に仲介してもらったり、司法書士に依頼したりで諸費用がかかるため、残った金額が5,200万円だとします。
もし2人で分割するなら2,600万円ずつ、3人で分割するなら約1,700万円、4人で分割するなら1,300万円です。
うまく割り切れない場合は、話し合って決めてください。
ただし、不動産が売却できないと換価分割自体ができないため、注意が必要です。
すぐに売却をしたいのであれば、売却価格は低くなりますが不動産会社に買取してもらう方法もあります。
代償分割
代償分割とは、1人がすべての不動産を相続し、他の相続人に代償金を受け取る分割方法です。
遺産の価値がどうしても平等にならなかったり、管理が面倒で現金だけ受け取りたかったりするときにおこなわれます。
3つの分割方法のなかでもっともトラブルが少ない分け方で、公平さがあるのがポイントです。
ただし、不動産の評価方法と代償金をしっかり支払ってくれるかが重要になります。
とくに代償金をしっかり払わずに、自分だけ得しようとする方も珍しくないため、客観的にわかる情報を共有してください。
不動産を相続する手続きで所有権移転をする方法
所有権移転の手続きをしないと、故人のまま登録されてしまいます。
手続きには期限も設けられているため、早めにおこないましょう。
登記
まずは登記登録をして、所有権移転をしましょう。
登記とは不動産と所有者を一致させるための手続きで、相続人が複雑な関係性でなければ個人でもできます。
手続き場所は法務局でおこない、相続から10か月以内におこなうのが目安です。
住民票と固定資産評価証明書、戸籍類一式の書類を用意して必要事項を記入し、登記申請をおこなってください。
わからない場合は法務局への提出と修正を繰り返して受理されますが、時間がなかったり手続きが面倒だったりするなら司法書士に依頼するのがおすすめです。
義務化
相続登記は現在の段階で義務化になっていませんが、2024年に義務化になる予定です。
政府が改正に伴って導入するルールは4つあり、検討中であるため変更の可能性があります。
内容は登記を義務化・申告登記の創設・手続きの簡略化・所有権放棄の選択で、どれも嬉しいメリットです。
とくに相続を初めておこなう方が多いため、簡略化は大きな変更といえるでしょう。
簡略化されるのは遺贈の所有権移転手続きと、法定相続分の相続登記です。
また、義務化になることで申請をおこなわないと10万円以下の過料が発生します。
税金
相続をしたときに発生する税金は、登録免許税と相続税です。
登録免許税は所有権移転登記にかかる税金で、固定資産税評価額×0.4％で算出できます。
相続税は遺産の取得した金額によって発生し、全部の相続財産額から基礎控除額を引き、最後に相続税率を掛ければ残りが税額です。
仮に全部の相続財産額より基礎控除額が多い場合、税金は発生しません。
不動産取得税は相続人以外の方が受け継いだり、死因贈与したりしたときだけ税金が発生します。
まとめ
不動産を相続する手続きの流れとして、法定相続人の確定や遺産分割協議をさせる方法、所有権移転をする方法を解説しました。
書類の用意や話し合い、手続きなどは個人でできますが、手続きが面倒な方がいるでしょう。
その場合は不動産会社に相談したり、司法書士に依頼したりしてください。
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