中古マンションを選ぶ際は、気を付けていただきたい注意点がいくつかあります。
価格や間取りはもちろん、構造や管理形態も重要なポイントです。
また、分譲マンションでは修繕積立金を毎月支払わなければなりません。
そこで今回は、中古マンション選びで構造や管理形態、修繕積立金に関する注意点について解説します。
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まずは、気を付けていただきたい建物の構造についてご説明します。
耐震基準
建築物を設計する段階で、地震に対する耐久構造の基準を示す「耐震基準」が決まります。
耐震基準には2種類あり、1981年6月1日以降に適用された耐震基準が「新耐震基準」、それ以前に適用されていた基準が「旧耐震基準」です。
耐震基準は、1950年に人命や財産を守ることを目的に「建築基準法」によって定められています。
過去の大震災に合わせ、耐震基準は見直されてきました。
1978年に起きた宮城沖地震、1995年に起きた阪神・淡路大震災では、多くの建物が倒壊しブロック塀の損壊により大きな被害が発生し、多くの死傷者が出ました。
大震災により被害を受けたため、旧耐震基準が見直され新耐震基準に改正されたのです。
そのため、現在の日本の建築物はすべて、この基準を守らなければなりません。
新耐震基準と旧耐震基準の違い
もっとも大きな違いは、耐震基準の震度の変更です。
旧耐震基準では、震度5強程度の地震では倒壊しないという規定で、中規模地震に耐えられるような基準を設けていました。
しかし、1978年の宮城沖地震での被害は想像以上に大きく、耐震性が見直されることとなりました。
新耐震基準では、建物の倒壊を防ぐだけでなく、建物内にいる方の安全確保を目的とし、震度6強〜7程度の地震では倒壊しないという基準に改正されたのです。
もうひとつの違いは、住宅ローン控除の対象になるか、ならないかです。
住宅ローン控除とは、一定の条件を満たすことで年末のローン残高に応じた税金の控除が受けられる制度のことを言います。
中古住宅で控除を受ける場合は、1982年1月1日以降に建築された住宅であること、つまり新耐震基準の住宅であることが条件となります。
しかし、1981年以前に建てられた住宅も、耐震性が現行の基準を満たしていることを照明する書類を提出することで、控除を受けることが可能です。
マンション構造
マンションは主に、鉄筋コンクリート造と鉄骨鉄筋コンクリート造で建築されています。
鉄筋コンクリート造とは、鉄筋でコンクリートを補強した建築構造のことを言います。
鉄筋の靭性や引張強度と、コンクリートの圧縮力を併せ持つ構造です。
耐久性や耐震性、耐火性、遮音性に優れていますが、建築コストがかかるため家賃も高く、柱や梁が太いため室内空間が狭く感じるのがデメリットでもあります。
一方、鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄筋コンクリートの芯に鉄骨を内蔵した建築構造です。
鉄筋コンクリート造と比較すると、耐風や耐震性に優れており、柱や梁の断面もコンパクトであるため、高層建築物で主に用いられています。
耐久性や耐火性は鉄筋コンクリートより優れていますが、その分建築コストがかかるため家賃も高くなるでしょう。
中古マンション選びで管理形態に関する注意点
マンションの管理形態には「自主管理」と「委託管理」の2種類があります。
ここでは、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。
自主管理とは
自主管理とは、物件の管理を管理会社に委託せず、オーナーが自分で管理することを言います。
具体的な業務には、入居者の募集や賃貸借契約の締結、家賃の入金管理、トラブルやクレーム対応、退去時の立会いなどが挙げられます。
上記の業務はほんの一部であり、ほかにも家賃の入金がなければ催促をおこなったり、掃除をおこなったりしなければなりません。
自主管理の場合は、賃貸物件を運営するうえで生じるさまざまな業務をすべて自分でこなすということになります。
自主管理をおこなう際のメリットは、すべて自分でおこなうため、管理手数料が発生しない点です。
一方、デメリットは、業務が多いため時間や手間がかかる点です。
トラブルがいつ発生するかはわからないうえ、オーナーは365日入居者からのクレーム対応をする義務があります。
また、管理が行き届かなかった場合は、入居者の不満が溜まったり、退去されたりといった可能性も出てきます。
委託管理とは
管理委託とは、物件の管理を管理会社に委託することを言います。
管理会社はオーナーから管理手数料を受け取り、管理業務全般を請け負います。
管理委託する場合は、入居者の募集や契約の締結・更新、家賃の入金管理、家賃滞納の催促・回収、クレーム対応、退去時の立会いなどが一般的な業務内容です。
また、一棟所有している場合は、建物や設備の保守点検・トラブル対応、清掃、メンテナンスも委託することが可能です。
管理委託にするメリットは、手間が省ける点と遠方であっても所有できる点です。
物件管理には、専門的知識や経験を要する業務もあるため、専業でない場合はすべて対応するのは困難でしょう。
2つ目は、遠方であったり複数所有していたりする場合は、移動時間がかかるため自主管理では行き届かない部分が生じます。
このような場合は、管理委託が必要不可欠となるでしょう。
一方、デメリットは、管理手数料が発生し利益が少なくなる点です。
支払う費用の相場は、家賃の3〜5％と設定されていることが多いようです。
しかし、自主管理の手間と比較すると、管理委託による管理手数料は決して高くはなく、実際に、オーナーのほぼ全員が管理委託を選択しています。
分譲マンションの場合
マンションにあるエレベーターや廊下、駐車場、集会室などの共用施設は、区分所有者全員の共有財産です。
これらの共有財産を、適正に維持・管理する組織を管理組合と言います。
基本的に、物事を決める権利は管理組合にあり、区分所有者は自動的に構成員となります。
購入時に所属し、売却時に脱退するという仕組みです。
中古マンション選びで修繕積立金に関する注意点
分譲マンションを購入すると、毎月「管理費」「修繕積立金」を支払わなければなりません。
修繕積立金の目的
修繕積立金とは、建物の屋根や外壁の構造部分や、エレベーターやエントランスなどの共用部分を維持し修繕していくための費用です。
10〜15年ごとの大規模修繕で、多額の費用が必要となるため、区分所有者全員で毎月積み立てをおこないます。
積み立てる金額は、マンションの大きさや専有面積の大きさによって異なり、大きいほど高くなる傾向にあります。
修繕積立金が安いマンション
修繕積立金は、100戸前後の標準的なマンションで1㎡あたり200円、タワーマンションでは300円が適正価格とされています。
たとえば、70㎡のマンションの場合は14,000円、タワーマンションの場合は21,000円が月々支払う費用となります。
管理費と合わせると3万円近く負担しなくてはならないため、できるだけ安いマンションを選びがちですが、修繕積立金が安いマンションには注意が必要です。
1回目の修繕はおこなえても、10年後の2回目、さらに10年後の3回目の修繕ではエレベーターなどの大きな設備の交換も必要となるため、積立金が不足してしまうケースも少なくありません。
定期的な修繕ができなければ、エレベーターが壊れたタイミングでの一時金徴収や、積立金が急増となる可能性も高まります。
また、適正額であるかどうかが重要であるため、積立金の総額なども参考に検討すると良いでしょう。
まとめ
中古マンションを選ぶ際は、耐震基準や建物の構造などをチェックしましょう。
管理形態には自主管理と委託管理の選択肢がありますが、ほとんどは委託管理です。
修繕積立金は毎月支払う費用であるため、安く済ませたいところですが、設備が壊れて一時金を徴収されたり、急に増額したりする可能性もあるため注意しましょう。
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