タワーマンションは、アパートやマンションなどと比較して売却事例がそれほど多くないため、売却のタイミングを悩む方も多いのではないでしょうか?
売り時を間違えると利益を減らすことになるうえ、売らずに保有していても資産価値は下がるばかりなので、明確な売却タイミングを知りたいものですよね。
この記事では、そんな方のためにタワーマンションのおすすめの売却タイミングをご紹介していくのでぜひ参考にしてください。
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まず初めは、相場価格をもとにおすすめのタイミングを見つける方法をご紹介していきます。
不動産価格指数
相場価格から売却タイミングを見つける場合、「不動産価格指数」というものを見て判断するのが有効です。
不動産価格指数とは、国土交通省が公表している不動産価格の推移を表したデータのことで、建物や地域ごとのデータを月別で見ることができます。
実際の取引データ(価格情報)をベースに作られたデータには、立地や地域の特性など限定的な影響を取り除く操作が加えられているので、適正な相場価格を知るのに最適です。
データは毎月末に国土交通省の公式サイトで公表されているので、いつでも無料で閲覧可能です。
中古マンション価格
不動産価格指数で相場を見た後は、不動産流通機構「レインズ」から出ているデータをチェックしてみてください。
レインズが公表しているデータには、中古マンションの成約単価・中古マンションの新規登録数・新規成約数などが公開されているので、市場の動向を分析することが可能です。
たとえば、新規登録物件が増えていない状態で、成約単価が上昇している場合は、物件の需要が向上していると考えられるので、売るタイミングとして良い時期だと判断できます。
また逆に、新規物件が増えているのに成約単価に変化がない場合は、売り時ではないと判断できるので、市場の動向をみて最適なタイミングを探せます。
2022年はマンションの売り時?
不動産価格指数のデータを見た場合、2022年はタワーマンションの売却タイミングとしては良い時期だと言えます。
中古マンションの価格は、2013年ごろから継続して上昇しており、新型コロナが発生した2020年こそ少し価格が下がりましたが、2022年も中頃まで価格を上昇させていました。
しかし、6月期のデータを見ると価格を下げているのがわかります。
一時的な下落の可能性もありますが、ここ10年近く価格上昇を続けているので、価格推移が下落に転じる可能性も十分あります。
また、建築資材の高騰がここ数か月続き住宅価格も高騰していることから、今がピークと見る方も少なくありません。
そのため、不確定な未来の価格を予測するよりも高水準で推移している今のうちに売る方が良いと考えることもできます。
とくに、ここ数十年でタワーマンションを購入した方のなかには値上がりにより利益が出ている方も多いので、今のタイミングで利益を確定させておくと安心でしょう。
税金の観点から見たタワーマンションの売却タイミング
タワーマンションは売却額が高額になることが多いので、税金の観点から見たおすすめのタイミングもご紹介していきます。
住宅ローン控除が終わるタイミング
税金の観点から見た場合、住宅ローン控除の適用が終わる時期の売却はおすすめのタイミングです。
住宅ローン控除は、一般的に10年〜13年が適用年数となっているので、その期間が過ぎれば控除を受けることができず翌年以降の税支払いが増加します。
また、2022年の法改正によって住宅ローン控除の税率が1%から0.7%に引き下げられたので、このタイミングで売却を検討するもの良いでしょう。
とくに、ローン残高が少ない方は控除による恩恵よりも、タワーマンションの維持にかかる費用の方が多くなるので、早めに売ることをおすすめします。
ただし、まだローン残高がたくさんある方は、控除を受けなければ損をするので、しっかりと収支の計算をしたうえで検討してください。
3000万円特別控除の期限が切れるタイミング
3000万円特別控除が切れる時期もおすすめのタイミングです。
3000万円特別控除とは、譲渡益3000万円までを非課税とする制度で、居住をやめてから3年経つまでに売らなければこの制度は利用できなくなります。
そのため、現在居住していないタワーマンションがある場合は、すぐ売却することをおすすめします。
この制度を利用しなければ無駄な税金を払うことになり損をしてしまうので、要件を満たす場合は期限内に売っておくと良いでしょう。
要件としては、買い手が家族でないことや、趣味用の住宅でないことが挙げられているので、この要件を満たしているか確認したうえで進めてください。
税率が変化する5年・10年目
タワーマンションの売却で譲渡所得が出る方は、税率が変化する年に売るのもおすすめです。
居住用の不動産を売る場合、5年未満で売ると約39%もの税率がかけられますが、5年経ってから売ると税率20%まで抑えることができます。
さらに、10年以上保有して売却額が6000万円以下の場合はたったの14%しか税率がかからないので、このタイミングに合わせて売るとお得です。
仮に、6000万円を超えた場合でも大幅に税金を抑えられることは間違いないので、売却を検討する時期としては良いタイミングと言えるでしょう。
タワーマンション自体の状況によるおすすめの売却タイミング
最後は、タワーマンション自体の状態を見た場合のおすすめタイミングをご紹介していきます。
空室ができたタイミング
所有しているタワーマンションを賃貸物件として貸し出している場合は、空室ができたときに売却するのがおすすめです。
なぜおすすめかというと、空室になったタイミングで売却した方が高値で売れやすくなるからです。
人に貸し出している場合は、投資用の物件として扱われ、購入する人も投資家などが多いため、一般の方相手に売却するより売値が下がってしまいます。
また、貸出中の物件を売却した場合、居住人に状況をご説明したり購入者に引き継ぎをしたりしなければいけないのでとても面倒です。
そのため、手間を省きより高値で売却したい方は、空室になったときを狙って売却をしてみてください。
大規模改修が必要なタイミング
大規模改修が必要な場合は、改修前に売ることも検討してみてください。
近年の建設資材高騰により改修費用も高額になっているので、大規模な改修工事の費用を修繕積立金で支払うのは困難です。
実際、多くの賃貸物件で修繕費が足りないという現象が起きており、満足な改修ができず住人が少なくなっていったという賃貸物件も多いので、改修をする際は規模や費用についてしっかりと考えるようにしましょう。
また、大規模改修が必要になれば、工事の打ち合わせなど自分の仕事も増えるので、時間が取れない方や長期間運用するつもりがない方は売ってしまうのがおすすめです。
まとめ
タワーマンションを売却するおすすめのタイミングをご紹介しました。
近年は、中古マンション自体が高騰しているので、多少タイミングが悪くても大きな損失を出す可能性は低いと言えるでしょう。
それよりも、タイミングを逃し不良債権となる方が大きなリスクとなるので、良い時期を見極めて早めの売却を検討してみてください。
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