不動産売却を検討している方は、ローン残債と抵当権の関係を理解していますでしょうか？
関係性を理解せず不動産売却をおこなうと、思わぬ手続きが必要になったり、スムーズな不動産売却ができないので、しっかりと理解したうえで売却を進めることをおすすめします。
この記事では、不動産売却時のローン残債と抵当権の関係について解説していくので、ぜひ参考にしてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却時に注意すべき抵当権とは？
不動産を売却する際、抵当権について理解していなければスムーズな売却は困難となります。
また、場合によっては取引相手に迷惑をかけることもあるので、しっかりと理解を深めたうえで売却活動をおこなってください。
抵当権とは
抵当権とは、土地や住宅を担保設定する権利で、ローンを組み不動産を取得した場合は金融機関が権利者となります。
この抵当権が残っている場合、担保設定された土地や住宅を売買する権利は金融機関にあるため、自分の購入した場合であっても勝手に売却することはできません。
そのため不動産売却する場合は、抵当権を抹消しておく必要があります。
担保設定の解消方法
担保設定を解消するには主に2つの方法があります。
1つ目は、ローン残債の完済です。
金融機関側は、ローンの返済がおこなわれなかったときの保険として不動産を担保設定するので、ローンを完済すれば担保から外れて自由に売れるようになります。
2つ目は、抵当権の抹消手続きです。
抵当権の抹消手続きとは、名前のとおり抵当権を消す手続きのことで、一定の条件を満たし融資先から許可が得られた場合のみ実行ができます。
この手続きには、さまざまな手続きが必要で、最終的には法務省に抹消登記を申請しなければいけません。
申請後、無事に抵当権が無くなれば担保設定も消え、自由に売れるようになります。
抵当権を抹消する方法
抵当権の抹消手続きは、司法書士に依頼して手続きをおこなってもらうのが一般的です。
書類を集めて法務局に申請をすれば個人でもできる手続きですが、手続きの煩雑さやミスをした場合のことを考えると司法書士にお願いする方がおすすめだと言えます。
そのため、不動産売却をする際は司法書士に抵当権抹消手続きの依頼をしてください。
また、抹消手続きの費用相場は、1万円〜3万円程あれば十分です。
費用の内訳としては、司法書士への依頼報酬が1.5万円ほどで、登録免許税に1,000円ほどの費用がかかります。
ローン残債がある状態で不動産売却をする方法
抵当権は、ローン残債を完済しなければ消えることはありませんが、ローンが残った状態でも不動産を売ることは可能です。
ここでは、その方法をご紹介していくので参考にしてください。
オーバーローン
オーバーローンとは、物件の売却益でローン残債を完済できない状態のことです。
この場合、不動産を売却してもローン残債は残るのですぐに売ることはできませんが、不足分を自己資金から出して残債を完済することで、残債がある状態でも可能となります。
自己資金がない方はこの方法はできませんが、資金に余裕がある方は不足分を自分で補うことで可能となるので、すぐに売却したい方におすすめです。
また、ローン残債を完済することで物件が担保から外れるので、抵当権の影響を気にする必要もありません。
アンダーローン
アンダーローンとは、物件の売却益を利用してローン残債が完済できる状態のことです。
この場合は、売却することによってローンを完済でき、担保設定も解消できるので自己資金不要ですぐに売ることができます。
リースバック
リースバックとは、物件を売却したあとに賃貸として再び住む方法で、アンダーローンの状態であればこの方法でもすぐに売却ができます。
この方法で売却すれば担保設定の解除ができるだけでなく、賃貸契約をして住めるのでいつでも引っ越し可能な状態が作れます。
新居が決まっていない方や、新居にまだ住めない状態の時は、この方法を使えば急いで新居を見つける必要もないので、落ち着いて新居探しができます。
また、ローン残債を支払ったあとの売却益が残っていれば、新居の購入費用などに充てられるので売却後の選択肢を広げることもできます。
住み替えローン
転勤や引っ越しで物件を売却しなければいけない方は、住み替えローンを利用することで売却が可能となります。
住み替えローンとは、既存の物件を売った後に、残った残債を新しく契約する住宅ローンに上乗せして新規ローンを組む方法です。
この方法を使えば、急な引越しで費用が準備できない方も新規ローンを組み、引っ越し先で新しい不動産を購入することができます。
ただ、残債が増え、借り入れ時の金利が高くなるというデメリットがあるので、緊急で売却しなければいけない方以外の利用はおすすめしません。
任意売却
住宅ローンの支払いそのものが困難な方は、任意売却を使えばローンが残っている状態でも売却ができます。
任意売却とは、金融機関に相談して抵当権を抹消した後に、不動産会社が競売にかけて売却をおこなう方法です。
競売で売れた不動産の売却益をローン残債の返済に充て、残ったローンだけを返済していく形を取ることで不動産売却が可能となります。
競売にかけられた不動産は、相場価格より安い価格でしか売却できませんが、すぐに売却できるのでローンの返済資金をすぐに確保しなければいけない方などがこの方法で売却をしています。
ローン残債のある不動産を売却する際の注意点
ローン残債のある不動産の売却方法を紹介しましたが、売却する際はいくつか注意点があるのでご紹介していきます。
抵当権は残ったまま
まず覚えておいてもらいたいのは、ローンを完済しても抵当権は消えないということです。
ローンを完済した場合、消えるのは担保設定だけで抵当権自体は登記上に残されたままです。
そのため、抵当権を完全に消すには「抵当権の抹消手続き」が必要になります。
完済していれば抵当権が付いたままでも売却できますが、買い手側に悪いイメージを与えるので、売却するときは抵当権を抹消してから売却することをおすすめします。
築年数の古い物件は売れない
不動産の残債を自己資金から補うつもりでも、買い手が見つからなければ物件を売ることはできません。
とくに、築年数が古い物件などは、買い手が見つかりにくいので売りたくても難しい場合がよくあります。
そのため、不動産売却をするのであれば、築年数の浅いうちにおこなうのがおすすめです。
ただし、あまりに築年数が浅い場合は、売却価格が高くなり買い手が見つからなかったり、いわくつき物件と勘違いされたりすることもあるので、注意しなければいけません。
任意売却は最終手段
任意売却は、ローンが返済できないときや、買い手が見つからないときの最終手段として使うようにしてください。
先述したとおり、任意売却では相場価格よりも安い価格でしか売却できないので、緊急の事情がない限りは他の売却方法を選び売却をしてください。
まとめ
不動産売却時のローン残債と抵当権の関係について解説しました。
抵当権は、なじみのない言葉なので内容を理解していない方も多いですが、不動産売却時は何らかの対処が必要になるので、確実に内容を理解しておきましょう。
また、抵当権は自ら手続きをしなければ消えることはないので、手続きは忘れずにおこなってください。
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