「マンションを売却する際に不動産会社に仲介を依頼したいけど、どの媒介契約を結べばいいかわからない」とお悩みではありませんか？
一般的に、マンションを売却する際は不動産会社に仲介を依頼して「媒介契約」を結びます。
媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、どれを選んだら良いのか迷いますよね。
今回は、マンションを売却するときにどの媒介契約を結べばいいか迷っている方に向けて、媒介契約の種類とメリット・デメリット、注意点について解説します。
どの媒介契約を結ぶかによって、売却活動や、不動産会社からの売主様への報告頻度が大きく変わってきますので、ぜひご参考までに最後までご覧ください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちらマンションを売却したい！媒介契約とは？
マンションを売却したいと思ったときに、ご自身で買主を探すのは大変ですよね。
不動産会社に仲介を頼むと、売却するマンションの広告を出したり買主のお問い合わせを受付したりといった「売却活動」をおこなって、売買契約まで取り次ぎます。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に、不動産会社と結ぶ契約のことを言います。
媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴は以下のとおりです。
①一般媒介契約
一般媒介契約とは、不動産の売却活動にあたって、ほかの種類の媒介契約と比べてもっとも自由度の高い契約内容になります。
具体的な特徴は以下のとおりです。
●複数の不動産会社と契約可能
●売主様が自ら買い手を見つけて直接売買することも可能
●契約期間の規定なし
●不動産流通機構（レインズ）の登録義務なし
●販売状況の報告の頻度の規定なし
契約内容に制限が少なくて、売主様にとっては自由に売却活動ができますが、その自由さがデメリットとなる場合もあります。
たとえば、レインズへの登録や、販売状況の報告は不動産会社側がおこなう義務に当たるものですが、一般媒介契約にはその義務がないため、売却活動のスピードに関わってきます。
ちなみに、不動産流通機構（以下レインズと言います）とは、不動産会社間で広く物件情報の交換をおこない不動産取引の迅速化を目的とするネットワークシステムのことです。
メリット・デメリットや詳しい内容は次章で詳しくご紹介します。
②専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ「専任」で仲介を依頼する契約になり、契約内容の自由度については、3種類のなかでも中間的な位置にあたる契約です。
具体的な特徴は以下のとおりです。
●1社の不動産会社に「専任」で契約
●売主様が自ら買い手を見つけて直接売買することも可能
●契約期間は最長3か月
●レインズに契約から7日以内に登録義務あり
●販売状況の報告は14日に1回以上
一般媒介契約と異なる点は、上記のとおり、仲介を依頼できる会社の数、契約期間、レインズへの登録義務、不動産会社から売主様におこなう販売状況の報告頻度です。
契約を結んだ不動産会社は、レインズへ登録することで、より広く購入希望者が探しやすくなります。
また、売主様が自ら買い手を見つけた場合仲介なしで直接売買することもできるため、どちらにとっても、売却活動がおこないやすい契約と言えるでしょう。
③専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同じく1社の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約ですが、「専属専任」で契約を結ぶことから、報告頻度などが異なります。
具体的な特徴は以下のとおりです。
●1社の不動産会社に「専属専任」で契約
●売主様が自ら買い手を見つけて直接売買をすることは不可
●契約期間は最長3か月
●レインズに契約から5日以内に登録
●販売状況の報告は7日に1回以上
専任媒介契約と異なり、売主様が自ら買い手を見つけた場合も、媒介契約を結んだ不動産会社をとおして取引をおこなうことが契約で義務付けられています。
そのため、売主様が自由に買手と直接売買をすることはできませんが、その代わり不動産会社も積極的に売却活動をすることが義務付けられています。
レインズの登録義務が5日以内、販売状況の報告頻度が1週間に1回以上という点が専任媒介契約と異なるため、素早い対応が期待できる契約と言えるでしょう。
マンションを売却したい！媒介契約のメリット・デメリットとは？
媒介契約の種類と特徴がわかったところで、続いて気になるのは、各媒介契約のメリット・デメリットではありませんか？
それぞれについてみていきましょう。
①一般媒介契約
一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるのが大きなメリットと言えます。
人気の物件の場合は、複数の不動産会社に依頼することで、競争原理が働き、一番条件の良い買主を見つけた会社と取引を進めることも可能になります。
また、レインズへの登録義務がない点も、あまり売却する物件情報を公開したくないといった方にはメリットと言えるでしょう。
デメリットは、複数の不動産会社に依頼することで、それぞれの不動産会社と連絡を取ることに手間がかかる点や、販売状況の報告義務がないことから、状況がわかりにくい点です。
前述した、レインズへ登録しないことで、不動産会社側も買主を探しにくくなり、結果的に売れるのが遅くなってしまう可能性もあります。
売却する物件が人気のエリアにある物件や条件でない限りは、デメリットのほうが大きいと言えるでしょう。
②専任媒介契約
専任媒介契約のメリットは、1社とのみ契約を結ぶ分、不動産会社側としても積極的に売却活動をおこなう点です。
不動産会社に支払う仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払われます。
一般媒介契約と違って、「専任」の契約の為、不動産会社の立場としても、売買契約を早く成立させるために、積極的にコストをかけて売却する物件の広告を出すため、その結果買い手も早く見つけやすくなります。
また、ご自身で買い手を見つけた場合は、直接売買契約ができる点もメリットと言えるでしょう。
デメリットとしては、1社にのみ仲介を依頼する分、買い手の幅が狭まる点が挙げられます。
専属専任媒介契約と比べると、報告頻度や、レインズへの登録する期間が短い点もデメリットと言えます。
③専属専任媒介契約
専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社からの報告頻度が3つの契約のなかで一番多い点です。
そのため、売主様としても販売状況を把握しやすく、安心して任せられます。
また、「専属専任」のため、不動産会社の立場としても、広告費用などのコストをかけてスピーディーに販売活動をおこないます。
デメリットとしては、ご自身で買い手を見つけても直接の売買はできない点です。
そのため、専任媒介契約と同様に、依頼する不動産会社との信頼関係が売却活動を左右すると言えます。
マンションを売却したい！媒介契約の注意点とは？
マンションを売却するにあたって、媒介契約を結ぶ際の注意点は以下の3つです。
売却の期間
マンションを売却するときに、売れるまでにどのくらいの期間がかかるかは気になるところでしょう。
より短期間で買主を見つけやすいのは、専属専任媒介契約や専任媒介契約になります。
それは、前章でも述べたとおり、1社に任せる分、不動産会社としても積極的に広告を出して販売活動をするからです。
売却する物件の特徴
売却するマンションが人気の物件の場合は、一般媒介契約のほうが競争原理が働くため有利に売買契約を結べる可能性があります。
ただし、売りにくい物件の場合は、買い手を見つけることが重要になるため、積極的に広告を出す専任媒介契約や専属専任媒介契約が有利になります。
媒介契約を結ぶときは、売却するマンションが人気物件になるかどうかを立地や状態、条件と照らし合わせて判断すると良いでしょう。
内見の日程を組む
売買を確実に進めるためには、購入希望者の内見が重要になってきます。
媒介契約を結んだ不動産会社とは、売却するマンションの内見が可能な日程はしっかりと共有しましょう。
一般媒介契約の場合は、契約を結んだ各不動産会社と連絡を取る必要があるため、内見の日程を組む際は手間がかかるでしょう。
まとめ
マンションを売却する際は、なるべく早く、そして高く売りたいですよね。
どの媒介契約を結ぶのが適しているかは、売却するマンションの特徴、いつまでに売りたいかによっても異なってきます。
この記事でご紹介したそれぞれの媒介契約のメリット・デメリットを参考にぜひご検討ください。
＼お気軽にご相談ください！／
弊社へのお問い合わせはこちら
