2015年に相続税の改正がおこなわれたのはご存じでしょうか。
けれど税金の話となると「よくわからない」「難しそう」と感じる方も多いのではないでしょうか。
遺産相続では現金をそのまま受け取るよりも不動産を相続するほうが、節税へとつながります。
ではなぜ不動産相続は節税につながるのでしょうか。
今回は、なぜ不動産を相続すると節税になるのか、また不動産を節税に活用するためのポイントを解説します。
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不動産を相続することは節税という観点から見ると非常に有効な対策です。
これには2015年に改正された税制法が大きく影響しているので最初に税制法の改正についてご紹介します。
税制法が改正されて、基礎控除額が減少
これまで税制法での基礎控除額は「5,000万円＋1,000万円✕法定相続人数」でした。
しかし改正後には「3,000万円＋600万円＋法定相続人数」へと基礎控除額が下がっています。
改正前と後でどれくらいの差が生まれるのか、父、母、子ども3人の家族構成で計算してみましょう。
そこで仮に父親が死亡すると、この家族の場合は母親と子ども3人が法定相続人になります。
税制法改正前の控除額は「5,000万円＋1,000万円✕4人＝9,000万円」です。
そして改正後の控除額は「3,000万円＋600万円✕4人＝5,400万円」です。
改正前は相続財産が9,000万円までは控除額内で収まっているため課税されませんでしたが、改正後には5,400万円を超えた金額から課税されるようになりました。
つまり控除される金額が大幅に少なくなってしまったので、節税する方法が注目されるようになりました。
不動産相続で財産評価額を引き下げる
税金対策として有名な方法に不動産の購入がありますが、なぜ不動産を購入することで節税につながるのでしょうか。
ポイントは財産評価額にあります。
例えば現金1億円を残して亡くなった場合、財産評価額は1億円となります。
しかしこの1億円を使って不動産を購入して、亡くなった場合には財産評価額が路線価と地積で算出されるため評価額が下がります。
1億円で路線価20万円の土地を400㎡購入したとします。
土地の評価額は路線価✕土地の広さで計算するので、「20✕400＝8000万円」となり、8,000万円が相続税の対象となります。
つまり現金1億円を相続すると評価額がそのまま1億円になるのに対して、土地の場合であれば、路線価と面積で算出するため財産評価額が低くなり、相続税として支払う金額が少なくなるのです。
相続税を節税する不動産の活用方法とは
不動産投資をする
所有している不動産の財産評価額が高いときには、不動産投資で活用することをおすすめします。
評価額は高く、収益性がない土地をただ保有しているだけでは、税金の負担が大きくなります。
その土地を集合住宅や駐車場などの収益を生む物件にすると、相続税に対してとても有効です。
賃貸物件を建てた土地は「貸家建付地」と呼ばれ、借主保護の観点から相続税評価額が30％減ります。
さらに小規模宅地であれば、減額は50％になるので、土地の需要を考えて対策を立てることができます。
相続する現金が多いときには、投資することで相続する金額を減らすことができます。
得られる賃料で初期投資した分を補えるように収支プランを立てましょう。
二世帯住宅でも財産評価額が減額される
相続が発生したときに、二世帯住宅に暮していると「小規模宅地等の特例」が適用されます。
この特例が適用されると被相続人が住んでいた住居を相続するときに、財産評価額は80％も減額されます。
これは亡くなった方が住んでいた土地に同居していた親族に適用されます。
小規模宅地等の特例は330㎡までの土地に対して有効で330㎡を超えた部分は課税対象です。
例えば、相続税評価額が1億円の250㎡の土地に、二世帯住宅で同居していた場合、相続するときには小規模宅地等の特例によって、評価額が2,000万円に減額されます。
完全分離型・完全共有型・部分共有型、どのタイプの二世帯住宅でも適用できます。
しかし母屋と離れのように同一の土地で別々の建物に住んでいるときには適用されないので、注意が必要です。
子世帯の住居を購入
親の名義で子世帯の住居を購入するのも節税へとつながります。
親の名義で購入するので、贈与税はかかりません。
子どもから親へ家賃という名目でお金を払う場合には収益物件として見なされて、評価額が減額され、節税できます。
不動産相続で節税するためのポイント
不動産を相続しても活用方法によっては収益が思ったほど上がらないということも起こりえます。
不動産を正しく節税につなげるためのポイントや注意点をご紹介します。
不動産投資は利回りに注意する
資産を不動産投資に充てるときには、長期的な目線を持って収支を把握しましょう。
不動産投資の際は利回りが重要です。
利回りとは投資した額に対して収益がどれぐらい上げられるかの数値で、収益物件を運営する中でお金の動きを予想できます。
ただ不動産に投資した方が節税になるという理由で、手持ちの資金すべてを投資につぎ込むのは危険です。
不動産を活用するにはある程度の資金を持っておくことは重要となります。
例えば、アパートを貸し出しているときに空き部屋が出てしまうと、リフォーム工事や新しい設備を導入する必要が生まれます。
ここで手持ちの資金が無いと、借り入れに頼るしかなくなってしまいます。
収益物件は新しいほど、初期費用が高く利回りが低くなりますが、反対に空室リスクが低く、賃料が安定するというメリットがあります。
中古の物件では利回りが高いというメリットがありますが、リフォーム工事を必要としたり、空室が出るリスクが高かったりするというデメリットをもっています。
利回りは収益物件を持つ上で、ひとつの判断基準として使い、収支を慎重に計算しましょう。
収益物件が無くなるリスクがある
不動産は実際に存在しているものなので、地震や津波などの災害が起きると被害を受けるリスクがあります。
そのため少しでもリスクを減らすように工夫することが重要です。
中古物件を購入するときには耐震基準を満たしているか、また防火性能を備えているかを確認しましょう。
不動産は換金しにくくなる
相続した財産が現金であればいろいろな使い道がありますが、不動産を購入した場合は換金するのが難しくなります。
換金が難しい理由としては、不動産を売却するタイミングにあります。
不動産の価格は市場の評価となり、価値が変動します。
そのため、すぐに現金が欲しいときには金額を妥協して売却しないといけなくなることもあります。
あらかじめ現金が必要になることを見越して計画的に不動産を運用しましょう。
不動産は所有してから5年以内に売却した場合、税金が大きくかかってしまいます。
売却するときには所有期間もひとつの目安として取り入れて、判断しましょう。
自分の意思で購入しなければいけない
不動産を相続して受け取るには被相続人が自分の意思で購入した物件でなければ無効になります。
被相続人が体調面や精神面で意思決定できない場合や、代筆などで契約をした不動産の相続は税務署に否認されます。
必ず本人の意思で契約するようにしましょう。
まとめ
不動産相続は現金相続よりも財産評価額が下がるため、節税になることを解説しました。
また不動産は長期的に活用することで利益を安定して得ることができるという利点もあります。
将来的に遺産相続の予定がある方は、いざというときに高額な相続税で困ることのないよう、早いうちから節税のための不動産活用を検討しておくとよいでしょう。
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