頭金なしでも住宅ローンは組める？頭金なしで購入するメリット・デメリット｜渋谷区で中古マンションの購入をお考えなら株式会社クローバー

▼ 住宅ローン購入時の頭金とは
▼ 頭金なしで物件を購入し住宅ローンを組むメリット
▼ 頭金なしで物件を購入し住宅ローンを組むデメリット
▼ まとめ

頭金なしでも住宅ローンは組める？頭金なしで購入するメリット・デメリット

「頭金を用意せずに住宅ローンは組めるの？」と思っている方も多いのではないでしょうか。
結論、頭金なしでも住宅ローンは組めます。
ただ、頭金を用意せずに住宅ローンを組むと、全体的な借り入れ金の総額は大きくなってしまいます。
そこで、本記事では頭金なしで住宅ローンを組む際のメリットやデメリットを解説しました。
住宅ローンを組む際に、頭金を用意するのか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

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住宅ローン購入時の頭金とは

頭金とは、物件購入をする際、住宅ローン以外で支払う代金のことです。
一般的に、住宅価格の2～3割程度、中古物件の場合は住宅価格の4割程度を頭金として準備する人が多くいます。
頭金を用意するかしないかで、住宅ローンの借入額（住宅価格ー頭金＝住宅ローンの借入額）が変わります。
頭金が多いほど住宅ローンの最終的な支払い総額は少なくなるため、自己資金に余裕がある場合は多めに準備するのがおすすめです。
しかし、頭金に予算を当てすぎてしまうと、急な出費に苦しむことも考えられます。
そのため、半年～1年分の生活費を残せる程度の予算振り分けを意識しておきましょう。

頭金なしでも物件購入は可能

頭金が用意できない方でも、頭金なしで物件購入はできます。
しかし、基本的に住宅ローンは住宅購入価格に対して組むローンであり、諸費用は原則現金払いになります。
そのため、頭金を用意しない場合でも、諸費用分（仲介手数料や保証料、登記費用、印紙税など）の資金は用意する必要があります。
ただ、住宅価格以外にかかる諸費用までを、住宅ローンに組み込める場合もあります。
そのような、ローン状態を「オーバーローン」と言います。
「オーバーローン」とは、住宅ローンに住宅価格以上の金額を融資されている状態のことを指します。
近年は、諸費用までも住宅ローンに組み込める銀行が増えており、主にネット銀行などが前向きに融資してくれます。

住宅ローンに諸費用も含められる銀行

住宅ローンは低金利であるため、諸費用まで積極的にローンに組み込む方が多いです。
ネット銀行であれば、下記がオーバーローンでも前向きに検討してくれます。

●au自分銀行
●新生銀行
●楽天銀行
●イオン銀行
●ソニー銀行

このほかにも、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、SBIマネープラザなどの大手ネット銀行であれば対応してくれる可能性があります。
ただ、ソニー銀行、住信SBIネット銀行、PayPay銀行、SBIマネープラザなどはどんな諸費用を含んでいるのか明確にしていないため、住宅ローンをこれらの銀行で検討する場合は何が含まれるのか確認してください。
大手銀行であれば、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、ARUHIが諸費用分まで含めた融資を検討してくれます。
しかし、大手銀行は住宅ローンに諸費用まで含めることに対して、基本的に後ろ向きです。
そのため、大手銀行でローンを組む際は、どこまでなら諸費用もローンに含めてくれるのかを事前に確認してください。

頭金なしで物件を購入し住宅ローンを組むメリット

頭金なしでローンを組む場合、現金が手元に残る、家賃流出を最小限にできる、住宅ローン控除を最大限活用できる、繰り上げ返済で返済額を減らせるなどのメリットがあります。
ここでは、それぞれについて解説していきます。

現金が手元に残る

頭金を用意しなければその分の現金が手元に残り、想定外の臨時出費にも対応しやすくなります。
子どもの進学や突然の病気などさまざまな出来事に備えて、住宅購入後は1年間分の生活予備費を貯金しておくのがおすすめです。
また、頭金になるはずだった数百万円を資産運用や貯蓄などに充当することも重要になってきます。
税制優遇が受けられる資産運用は多くあるため、自分に合うものを探して効率的に運用していきましょう。

家賃流出を最小限にできる

長期的な視点で見た際、頭金なしで早急に物件を購入した方がお得になる可能性があります。
たとえば、家賃12万円ほどの賃貸住宅で1年間120万円を頭金として用意できたと仮定します。
この場合、1年間で家賃合計は144万円となり、家賃合計が頭金よりも高くなってしまいます。
家賃というのは掛け捨てのようなものであり、資産性がありません。
一方、持ち家であれば、売却や贈与できる資産となる可能性があります。
頭金なしでも早急に物件を購入することは、家賃流出を最小限にし、同時に資産形成も可能にするのでおすすめです。

住宅ローン控除を最大限活用できる

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン借り入れ残高の1%が所得税と住民税の一部から控除される制度です。
対象となる借り入れ残高は最大4,000万円であり、控除額は年間で最大40万円です。
住宅ローンの借り入れ残高が4,000万円を下回る場合、頭金なしでローンを組むことで、住宅ローン控除を最大限利用できる場合があります。
くわえて、利息増加分よりも控除の増加分の方が大きい場合、借り入れ金額を増やした方が賢く返済できるでしょう。
控除期間中は繰り上げ返済を控えて、控除期間終了後に繰り上げ返済をすることで、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けながら、返済をしていけます。

繰り上げ返済で返済額を減らせる

頭金を多く支払うよりも、繰り上げ返済をおこなって毎月の返済額を減らしていく方が精神的にもおすすめです。
住宅ローン控除を最大限利用した後に、繰り上げ返済をおこなうのがローン返済のコツです。
また、繰り上げ返済をする際「一部繰り上げ返済」と「全額繰り上げ返済」の2種類がありますが、一部繰り上げ返済は手数料無料の金融機関がほとんどとなっています。
ただ、窓口では手数料がかかったり、オンラインでは無料だったりと指定する金融機関もあります。
金融機関により異なりますので、事前に確認しておきましょう。

頭金なしで物件を購入し住宅ローンを組むデメリット

頭金なしでローンを組む場合、住宅ローン審査の難易度が上がる、返済期間が長くなるなどのデメリットが挙げられます。
まとまった資金がなくても大丈夫な一方、頭金なしでローンを組むリスクも確認しておきましょう。

住宅ローン審査の難易度が上がる

頭金の用意が難しい資金繰りをしている方と判断されるため、審査が厳しくなります。
頭金がない住宅ローンの場合、家や土地の売却価格が住宅ローンの残債よりも安くなるリスクがあります。
こういった場合、金融機関は家や土地に抵当権を設定します。
これは住宅ローン返済の遅延が続いた際、家や土地を強制的に売ってでも費用を回収するためです。
頭金がない場合の住宅ローンは、金融機関が住宅ローン分の融資費用を回収できない可能性があります。
そうなれば、審査が厳しくなるのは当然と言えるでしょう。

返済期間が長くなる

頭金なしで住宅ローンを組む場合、借り入れ総額が増えます。
そういった場合、利息負担は大きくなり返済期間は長くなるでしょう。
また、フルローンにする際は金利条件には必ず目を通してください。
「固定金利」ではなく「変動金利」の場合、毎月の返済額が上昇する可能性があります。
また、固定金利だとしても何年まで固定金利なのか、全年固定金利なのかも確認しましょう。
固定金利だとしても、途中から変動金利となる場合もあります。
そのためローンを組む際に、金利条件を確認してください。